7966

Расчёт экономической эффективности организационной структуры, производится на этапе создания предприятия для обоснования проектных решений и выбора наилучшего варианта, а также после внедрения мероприятий для определения фактической экономической эффективности. Оптимальный уровень затрат на управление

– это такая величина, дальнейшее снижение которой повлечёт за собой гораздо большие потери в управляемой системе, чем экономия в управленческих расходах.

Основным показателем, определяющим экономическую целесообразность затрат, является годовой экономический эффект.

При определении экономической эффективности обязательным условием является сопоставимость всех показателей во времени, по ценам и тарифным ставкам заработной платы, используемым при определении показателей; по элементам затрат. Экономические показатели определяются на основе действующих на момента расчёта оптовых цен, тарифов и ставок заработной платы.

Экономический эффект (убыток) по каждой группе показателей определяется на основе анализа статистической, бухгалтерской и оперативной отчётности, специальных обследований или результатов прогноза.

Определение экономической эффективности деятельности осуществляется с учетом объекта капиталовложений на его создание, которые рассчитываются с применением фактора времени в тех случаях, когда эти вложения реализуются в течение ряда лет.

43

Социальные, экологические, политические и иные результаты, не поддающиеся стоимостной оценке, рассматриваются как дополнительные показатели эффективности и учитываются при принятии управленческих решений.

При расчётах показателей экономической эффективности на уровнях субъектов Российской Федерации следует включать в доходную часть:

−прямые финансовые результаты – доходы от реализации продукции, произведённой субъектами земельных отношений региона (отрасли), за вычетом производственного потребления;

−социальные и экологические результаты, достигаемые в регионе субъектами земельных отношений;

−косвенные доходы – получаемые субъектами земельных отношений и населением региона.

При оценке эффективности системы ГЗК можно использовать ряд других показателей. Например: для оценки эффективности использования земельных ресурсов: стоимость земельного участка; затраты на освоение земельного участка; величина земельного налога и арендной платы; окупаемость затрат; трудоёмкость и стоимость работ на земельном участке; урожайность сельскохозяйственных культур; чистый доход, дифференциальный доход; стоимость валовой продукции; упущенная выгода; потери производства, увеличение поступления земельных платежей и др.

На основе сформулированного критерия и ряда показателей, эффективность системы земельного кадастра на различных территориальных уровнях следует определять по следующему соотношению:

Эгзк[Ээкон*Эсоц*Ээкол*Этехн*Эинф*Эпр]=∑(Дпроизв + Дприм) - ∑ (Зпроизв + Зприм),

где Эгзк - суммарный эффект системы ГЗК; Дприм, Зприм – доходы (затраты) применения земельно-кадастровой информации

(внешние затраты); Дпроизв, Зпроизв – доходы (затраты) земельно-кадастрового производства (внутренние

затраты); Ээкон, Эсоц, Ээкол, Этехн, Эинф, Эпр – экономический, социальный, экологический,

организационно-технологический, информационный и правовой эффект соответственно. Показатель – это численная характеристика какого-либо свойства экономического

объекта, процесса или решения.

Показатели могут быть директивные (управляющие, плановые и др.) и отчетные (статистические). С точки зрения управления экономическим процессом показатели первого рода можно разделить на директивно-адресные и директивно-обезличенные. Первые показатели – индивидуализированные для каждого хозяйствующего объекта (или группы объектов). Вторые показатели – своего рода правила поведения каждого хозяйствующих объектов: цены, нормативы, условия формирования фондов и т.д. По экономическому содержанию показатели могут быть натуральные стоимостные (денежные), трудовые.

С точки зрения математической обработки показатели могут быть: объемные, средние, предельные и приростные (дифференциальные), индексные. В теории и практике автоматизированной обработки информации в показателе выделяется следующая структура: количественное значение (основание) и набор его содержательных признаков, называемый идентификатором.

Количественные показатели экономической и социальной эффективности, позволяющие определить величину эффекта и выбрать лучшие варианты решения экономических проблем, подразделяются на стоимостные и натуральные.

Стоимостные показатели используются для установления общих: объемов эффекта и соизмерения различных конкретных видов затрати результатов.

44

Натуральные показатели применяются главным образом для оценки тех видов эффекта, которые не могут быть исчерпывающе изменены стоимостными показателями. Это относится к социальной, экологической эффективности.

Так как система ГЗК оказывает влияние на многие сферы народного хозяйства, доходы ГЗК могут быть определены следующими путями:

1)определение непосредственных доходов земельно-кадастрового производства, в том числе от использования и продажи ЗКИ;

2)выделение доли системы ГЗК в доходах от продажи земельных участков, прав аренды земельных участков;

3)выделение доли системы ГЗК в поступлениях земельных платежей;

4)выделение доли системы ГЗК в стоимости продукции (сельского хозяйства, промышленности);

5)выделение доли системы ГЗК в валовом региональном продукте.

Кроме того, прямые затраты на создание и функционирование системы ГЗК включают в себя:

-капитальные затраты (оборудование и программное обеспечение);

-затраты на подготовительные работы сбор информации (инвентаризация ранее учтённых земельных участков, кадастровое деление территории, межевание земель);

-затраты на документирование информации;

-затраты на аналитическую обработку информации;

-затраты на предоставление и копирование информации;

-затраты на хранение и страхование информации;

-затраты на оплату труда работников, на уплату налогов;

-затраты на услуги связи;

-затраты на амортизацию основных средств и возмещение потерь, связанных с износом человеческих и материальных ресурсов.

Исходя из изложенного, эффективность управления землями (ЭУРЗ) может быть определена по формуле:

продукции; Д6 – доходы, полученные за счёт дифференциации кадастровой стоимости земель

сельхозназначения;

45

Тема 9 Показатели экономической эффективности градостроительных решений при территориальном планировании

Экономическое обоснование – это сведения об экономике, которые необходимо знать использовать в ходе градостроительного и территориального планирования, нормирования и проектирования. Обоснования и расчёты позволяют получить представление о затратах, с одной стороны, и ожидаемых доходах и выгодах, которые будут получены в результате реализации проектного решения с другой.

В составе экономических обоснований рассматриваются две группы связанных между собой задач: во-первых, как наиболее эффективно использовать для развития поселений ресурсы, а во-вторых, освоения межселенных территорий.

Эффективность принимаемых решений – это соотношения полезного результата, ожидаемого от реализации решений и затрат ресурсов необходимых для достижения этого результата. Полезный результат решений в градостроительстве и территориальном планировании зависит как от их экономической эффективности, так и от социальной эффективности( создание условий для устойчивого развития поселения) и экологической эффективности создания условий для устойчивого функционирования природной и антропогенной сферы обитания).

При определении экономической эффективности следует использовать техникоэкономические показатели, т.е. величины, критерии, уровни, измерители, коэффициенты, индикаторы, индексы и т.д., позволяющие судить о полезном результате и затратах ресурсов и инвестиций для его достижения.

Наиболее важными показателями являются: баланс территории, баланс трудовых ресурсов, интенсивность использования территорий доступность мест тяготения, затраты на освоение территории, стоимость строительства эксплуатационные расходы.

Баланс территории характеризуется соотношением территории различного функционального назначения по состоянию на момент проектирования, на первую очередь строительства на момент полной реализации проекта.

Баланс трудовых ресурсов включает систему показателей, характеризующих численность экономически активного населения в границах территориального образования или населения с учетом возрастно-полового состава, соотнесённую с наличием и качеством рабочих мест.

Интенсивность использования территории показывает уровень ее функциональной загруженности. К показателям интенсивности относятся: плотность застройки, количество населения, площадь территории и др. Интенсивность использования территории свидетельствует о наличии в границах рассматриваемой территории пустующих или неэффективно использующихся земель.

Доступ мест тяготения характеризуется временем, которое нужно затратить или расстояние, которое нужно преодолеть от мест проживания до мест тяготения, работы, отдыха, общественное обслуживание, остановок общественного транспорта и др.

Стоимость строительства определяется по укрупнённым показателям и включает затраты на освоение территорий и эксплуатационные расходы. Затраты на освоение территорий включают стоимость затрат, предшествующих налогу на строительствозатраты на отвод участка, инженерную подготовку территории, прокладку уличной сети, инженерное оборудование.

Эксплуатационные расходы рассчитываются по прогнозным данным о затратах, необходимых для функционирования градостроительного объекта, и о доходах, которые ожидаются в результате взимания платы за землю (земельный налог, платы за аренду).

Экономическая оценка градостроительных решений может производиться как нормативным методом, заключающемся в сравнении технико-экономических показателей проектного решения с градостроительными нормативами (социальными стандартами), так и с сравнительным методом оценки вариантов выбора территории для

46

градостроительного освоения с использованием следующих технико-экономических показателей: компактность территории; удельный вес условно пригодных для застройки территорий, удельные затраты на освоение территории. Критерием оптимальности является минимизация затрат на освоение территорий, прокладка транспортных инженерно – технических коммуникационных, затрат времени на связи с пунктами внешнего тяготения.

Важным элементом системного анализа и обоснование экономической эффективности градостроительных решений является учёт землепользование и землевладения.

Формирование поселений и их планировки и застройка во многом зависят от цены на землю, поэтому возникает необходимость регулирования использования земли и имущества.

Система факторов, влияющих на стоимость земли в городах приведена на следующем рисунке 6.1.

Рисунок 11 – Система факторов, влияющих на стоимость земли в городах. Структурные преобразования в экономической сфере предполагают учёт требований

государственной экономической политики, направленной на ресурсосбережения и энергосбережения, более эффективное использование созданного научно-технического и производственного потенциала и местных ресурсов.

Экологические обоснования – определение ожидаемых экологических последствий, базирующееся на учёте законов экологии. Экологические обоснования в разряде экологической эффективности принимаемых градостроительных решений включают анализ и оценку природно – ландшафтных и антропогенных, созданных человеком условий и факторов. Экологические обоснования направлены на усиление благоприятного воздействия и снижения негативного влияния среды на жизнедеятельность людей.

Система анализа и оценки тех или иных факторов и условий состоит из следующих разделов:

−оценка природно-ландшафтных условий;

−климатические и микроклиматические условия;

−особенность геологических условий рельефа;

47

−сведения о почвах, растительности и животном мире;

−физико-географические процессы.

Анализ оценки антропогенных факторов проводится путём экологического мониторинга – системы постоянного наблюдения и контроля над уровнем загрязнения воздуха, воды, почв.

Экологическое (природно-антропогенное) равновесие достигается за счёт рационального соотношения и территориального размещения интенсивно и экстенсивно эксплуатируемых участков территории, а также охраняемых природных территорий. Одним из способов (подходов) оценки экологической эффективности и целесообразности принятия градостроительных решений является включение в состав документации раздела, посвящённого технико-экономическому обоснованию проектируемых предложений. Эти обоснования позволяет получить высокий социально-экономический эффект от капитальных вложений и ожидаемое увеличение привлекательности территории для частных инвестиций. При этом расчитываются укрупнённые техникоэкономические показатели стоимости строительства и результирующие показатели интенсивных проектов: индекс рентабельности и срок окупаемости капитальных вложений, экологическая эффективность вложений, себестоимость и удельные эксплуатационные расходы.

Процесс реализации проектных предложений излагается как система взаимосвязанных мероприятий, для которых определён срок исполнения и необходимых затрат.

Количественным измерителем градостроительной ценности территории можно считать рыночную стоимость (цену) объекта недвижимости, который расположен на данной территории.

Другим способом к оценке экономической эффективности решений является подход, основанный на расчёте показателей градостроительной ценности территории. Путём установления математической зависимости между рыночной стоимостью 1 кв.м общей площади жилья и размещением на территории различных пространственных объектов рассчитывается показатель потенциальной рентабельности инвестиционного освоения территории. Таким образом, может быть получен прогноз наиболее вероятной последовательности инвестиционного освоения территории путём сравнения нескольких вариантов планировочных решений между собой по экономическим критериям выбирается наиболее оптимальный вариант.

Применение того или иного подхода к оценке экономической эффективности градостроительных решений зависит от социально-экономической ситуации на территории, особенностей сложившегося рынка недвижимости, от специфических особенностей градостроительной ситуации.

Наиболее эффективными путями рационального использования территории могут быть следующие:

1.Укрупнение структурных элементов селитебной части населённых мест с укрупнением и кооперацией объектов обслуживания;

2.Повышение плотности этажности новой жилой застройки в центрах поселений;

3.Реконструкция районов с экстенсивно застроенными территориями;

4.Вынос части промышленных предприятий с устойчивой зоной санитарной вредности за пределы селитебной территории;

5.Существенное повышение уровня очистки промышленных выбросов и последующее сокращение площади санитарно-защитных зон;

6.Освоение значительной части неудобных (требующих повышенных затрат на освоение) и не занятых земель;

7.Использование подземной части города для размещения транспортных, коммунальных и других городских объектов.

49

Второй вариант предполагает оценку инвестиций по следующим основным показателям:

1) Чистый дисконтированный доход

ЧДД = NPV = ∑ − 3т ,

Если ЧДД инвестиционного проекта положителен, проект является эффективным при данной норме дисконта и можно рассматривать вопрос о его принятии. Если ЧДД отрицателен, от проекта надо отказаться.

2) Индекс доходности (ИД), который представляет собой отношение суммы приведённых эффектов к величине капиталовложений определяется по

Кt – неоднократные капитальные затраты, руб. Показатели ЧДД и ИД тесно связаны:

если ЧДД>0, то ИД>1 и наоборот; если ИД>1, то проект эффективен, если ИД<1 – неэффективен.

3)Срок окупаемости (Тинв) – минимальный временной интервал (от начала осуществления проекта), за пределами которого интегральный эффект

Экономическая эффективность использования земельного участка при территориальном планировании

Рассматривая и сопоставляя между собой несколько проектных вариантов, размещая застройки земельных участков, необходимо выбрать наилучшее решение. Для определения эффективности использования территории земельного участка нужно сопоставить показатели затрат по подготовке и освоения участка и эффекта от