7935

При получении отказа в государственной регистрации сторонам необходимо будет определиться переделывать документы по ипотечной сделке и устранить препятствия в государственной регистрации или обжаловать отказ в суде. Обжалование отказа в государственной регистрации возможно в течение 30 дней с момента получения такого отказа.

5.4. Погашение кредита

После получения ипотечного кредита покупки на эти средства жилья, наступает время расчетов по кредиту. «Погасить кредит» означает, что на указанный кредитором счет зачислена вся сумма кредита и причитающихся по нему процентов. Ипотечное кредитование - долгосрочный проект и погашение кредита осуществляется частями. Для удобства заемщика и банкакредитора, существует несколько способов погашения кредита. И, кроме того, заемщик не должен забывать о дополнительных возможностях сэкономить свои время и деньги, а именно о досрочном погашении кредита и о перекредитовании.

Способ погашения ипотечного кредита включает в себя периодичность осуществления платежей, сроки и размер платежей, а так же форму платежей

-наличными деньгами, безналично или др.

Вслучае ипотеки платежи, как правило, осуществляются ежемесячно, при этом часто кредитором определяется платежный период, например с 15го по 20-е число месяца. К заемщикам, нарушающим установленные сроки платежа, могут применяться штрафные санкции по условиям кредитного договора.

Размер платежей определяется графиком платежей, который обычно выдается заемщику сразу после подписания кредитного договора. Кредиторы могут требовать точного соответствия (до копеек) перечисляемой суммы и той, которая указана в графике платежей. И недоплата, и переплата может

быть расценена кредитором как неисполнение заемщиком обязательств по договору ипотеки, что чревато штрафными санкциями или даже требованием досрочного погашения кредита.

По форме платежи могут быть наличными: когда заемщик вносит через кассу банка деньги на свой ссудный счет. В этом случае заемщику следует помнить о том, что не во всех банках работают вечерние кассы и о том, что платежи нельзя осуществить в выходные и праздничные дни.

В случае если платежи осуществляются безналично, то это может быть перевод денег со счета заемщика, открытого в каком-либо банке, на счет банка-кредитора. При этом следует иметь в виду, что межбанковские переводы являются платной услугой и что на их выполнение требуется время (1-3 дня). Чтобы сократить расходы времени и денег по переводу, заемщик может открыть свой счет непосредственно в банке-кредиторе.

Другой вариант безналичных расчетов по кредиту - это ежемесячный перевод в счет погашения кредита части заработной платы до ее получения. В этом случае заемщик должен написать заявление на имя руководителя предприятия, на котором он работает, и согласовать детали осуществления перевода с бухгалтерией предприятия.

Досрочное погашение кредита Большинство ипотечных программ предусматривает возможность досрочного погашения кредита с минимальным мораторием (запретом) на досрочное погашение порядка 6 месяцев. Но в то же время почти все ипотечные банки устанавливают некое минимальное значение суммы досрочного погашения. Только накопив эту минимальную сумму, заемщик может подать кредитору заявление на досрочное погашение кредита. Заявление пишется по форме банкакредитора. Досрочно можно погасить как весь ипотечный кредит, так и его часть. В случае частичного досрочного погашения кредита, заемщик имеет право либо уменьшить сумму ежемесячных платежей на оставшийся период кредитования, либо оставить размер платежей прежним, а сократить сам период кредитования. Уменьшение суммы ежемесячных платежей снижает

нагрузку на семейный бюджет, а так же дает возможность получения нового кредита. Сокращение срока кредитования существенно снижает сумму переплаты заемщика за жилье, приобретаемое по ипотеке. Что выгоднее - решает заемщик. После проведения досрочного погашения кредита, банккредитор должен предоставить заемщику новый график платежей.

В случае полного досрочного погашения, заемщику необходимо запросить в банке-кредиторе точную сумму кредита и процентов по нему на предполагаемую дату полного погашения. После осуществления всех необходимых платежей, заемщик должен зарегистрировать в учреждении юстиции прекращение ипотеки, то есть снятие залогового обременения с приобретенного жилья. И, наконец, заемщик должен уведомить о полном досрочном погашении кредита страховую компанию, чтобы вернуть себе деньги за оплаченный, но неиспользованный страховой период.

Если заемщик решил досрочно погасить лишь частично ипотечный кредит, заемщик тем самым сможет сократить размер ежемесячных выплат по кредиту на оставшееся время, или же оставить размер платежей в прежних размерах, но уменьшить время кредитования. Сокращение размера месячного платежа уменьшает нагрузку на «карман» заемщика и дает возможность получения новых банковских займов. Уменьшение срока кредитования очень сильно уменьшает размер переплаты за квартиру, покупаемую по ипотеке.

С другой стороны, очевидно, что для банков досрочное погашение невыгодно. Для кредитных организаций гораздо лучше, когда заемщик платит точно в срок, не отставая от графика и не опережая его и принося банку запланированный доход. Если вдруг деньги вернулись раньше срока, банк сталкивается с необходимостью снова их куда-то пристраивать, и не факт, что получится отдать их под такой же процент. Из-за этого сложнее планировать кредитный портфель.

Поэтому банки стараются, во-первых, максимально затруднить досрочное погашение, во-вторых, постараться компенсировать свои потери за счет слишком торопливых заемщиков.

Налоговые вычеты. Кроме собственных доходов для погашения ипотечного кредита можно привлечь и другие источники, например, такие как налоговый вычет. Суть его в том, что доход гражданина России может быть освобожден от подоходного налога в сумме, направленной на строительство или приобретение готового жилья. Сумма налогового вычета может быть весьма ощутимой. Например, если ваш годовой доход составляет 200 000 рублей, а на погашение ипотечного кредита Вы ежегодно расходуете 80 000 рублей, то подоходный налог будет взиматься с суммы 200 000 - 80 000 =120 000 рублей. С учетом ставки подоходного налога 13% ежегодная экономия составит 80 000 х 0,13 = 10 400 рублей. Согласитесь, сумма не копеечная, чтобы ей пренебречь, ведь эти деньги можно направить на погашение самого ипотечного кредита. Размер налогового вычета не может превышать сумму уплаченных в прошедшем году налогов. Если такое случается налоговый вычет может быть получен в следующем году. Разумеется, что налоговые вычеты актуальны только для граждан получающих «белую» зарплату, так как получатели «серой» зарплаты и так не платят налогов.

Перекредитование. Перекредитование - это получение кредита с более низкой процентной ставкой для погашения кредита с более высокой ставкой, взятого ранее. В условиях конкурентной борьбы ипотечных банков, заемщик может успешно пользоваться этим инструментом для уменьшения переплаты за жилье, приобретаемое по ипотеке. Естественно, что при оценке выгодности операции перекредитования, необходимо учитывать дополнительные расходы, связанные с получением нового кредита. В общем, если подойти к погашению ипотечного кредита с умом, то можно оказаться в неплохом выигрыше.

Способы погашения кредита.

Российские банки применяют в настоящий момент два способа погашения долга - аннуитетными (равными) и дифференцированными (уменьшающимися) платежами.

Аннуитетные платежи более распространены в России по ряду причин. Они гораздо удобнее для планирования бюджета получателя кредита, т.к. весь период сумма фиксирована. И на первых порах погашения кредита, сумма платежей значительно меньше по сравнению с платежами при дифференцированной схеме. Однако, заемщик, который предпочел аннуитетную схему погашения кредита, заплатит банку больше, чем по дифференцированной схеме расчетов. Однако, аннуитетная схема позволяет клиенту оформить большую сумму кредита, чем при использовании дифференцированных платежей, что достаточно актуально при нынешнем уровне цен на квартиры.

Аннуитетные платежи – это погашение кредита и процентов равными платежами ежемесячно, т.е. ежемесячная сумма погашения остается неизменной до конца срока кредитного договора, причем сначала погашаются проценты, а с оставшейся суммы платежа сам кредит. Но она более понятна заемщику, т.к. общая сумма погашения не меняется и легко посчитать удорожание товара.

От месяца к месяцу изменяется только соотношение между этими суммами, в то время как размер самого взноса остается неизменным. Такая стабильность в погашении кредита достигается благодаря специальной формуле, с помощью которой банкиры подбирают такой размер ежемесячного платежа, который позволяет заемщикам равномерно планировать свои расходы на погашение тела кредита и процентов по нему на протяжении всего срока пользования займом. Для вычисления размера аннуитета необходимо знать сумму, срок и процентную ставку будущего кредита.

Дифференцированные (уменьшающиеся) платежи характеризуется тем,

что кредит (основной долг) погашается ежемесячно равными частями. Ежемесячный дифференцированный платеж включает возвращение основного долга и процентные выплаты, поэтому проценты за пользование кредитом с каждым последующим погашением уменьшаются, так как каждый месяц сумма основного долга (кредита) уменьшается на одинаковое число (сумма кредита, деленная на количество месяцев). Таким образом, изза постоянного уменьшения суммы долга уменьшается и размер процентных выплат, а с ними и ежемесячный платеж. Эта форма погашения самая дешевая для заемщика.

Обычно банки не всегда указывают точный способ погашения займа в своих информационных и рекламных объявлениях. В основном они ограничиваются стандартной формулировкой - «погашение кредита осуществляется равными ежемесячными платежами». Но понятие «равности» при погашении задолженности перед банком можно понимать по-разному, поэтому необходимо точное определение форы ее погашения. Наглядно разницу между аннуитетными и дифференцированными платежами можно представить следующим образом. См. табл. ( 6 )

Таблица 6

Разница между аннуитетными и дифференцированными платежами

Примечание: В данной таблице при подсчетах использован подход «в году

12 месяцев».

Получилось, что при прочих равных условиях ( размер кредита 5000 тыс руб, сроке кредитования 18 мес. и годовой процентной ставке 11%.) в случае

аннуитетных выплат заемщик заплатит за кредит 5530,28 т.р. а в случае дифференцированных — 5514,58 т.р)

Приведенная таблица наглядно доказывают тот факт, что дифференцированные выплаты выгоднее для заемщика. Причина выгодности дифференцированного платежа проста: в этом случае долг заемщика уменьшается быстрее, что и способствует минимизации процентных выплат. Большинство банков применяют все же аннуитетные платежи, аргументируя свой выбор тем, что это удобнее для заемщиков — не надо думать, какую сумму вносить в каждом следующем месяце. Это верно лишь отчасти. Даже в случае дифференцированных выплат ничто не мешает заемщику ежемесячно выплачивать банку равную сумму, ведь проценты в любом случае будут начисляться на остаток задолженности (но при этом «тело долга» будет убывать быстрее). Существует другой важный аргумент в пользу аннуитетных выплат. В самом начале погашения долга именно аннуитет более комфортен для заемщика. Необходимо отметить, что для

практически не ощущается. Она становится более заметной при увеличении срока кредита и при более высокой процентной ставке.

5.5. Тестовые вопросы к главе 5

1.Андеррайтинг заемщика – это:

А) Проверка кредитором платежеспособности клиента ипотеки Б) Страхование залога В) Обращение взыскания на имущество должника

Г) Один из способов погашения кредита

2.Самым распространенным способом погашения кредита в РФ является: А) Дифференцированный Б) Аннуитетный В) «Шаровой» платеж

Г) Выплата только процентов

3.Закладная – это :

А) Проверка платежеспособности клиента Б) Оценка имущества должника В) Именная ценная бумага Г) Способ погашения кредита

4.Гарантией возврата ипотечного кредита не является: А) Залог земли Б) Залог жилья

В) Андеррайтинг заемщика Г) Поручительство физических лиц

5.Первоначальный взнос необходим для:

А) Оплаты разницы между стоимостью квартиры и величиной кредита Б) Подтверждения серьезности намерения клиента ипотеки В) Погашения ипотечного кредита Г) Оплаты расходов по ипотечной сделке

Глава 6. Законодательное обеспечение ипотеки

Действующее законодательство РФ, регулирующее отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя следующие основные нормативные акты, регулирующие гражданские правоотношения

при ипотечном кредитовании и сделках с недвижимым имуществом:

∙Конституция Российской Федерации;

∙Гражданский кодекс Российской Федерации, особенно ст. 334-358;

∙Жилищный Кодекс Российской Федерации;

∙Закон РФ «О залоге» (Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного совета РФ, 1992 г., № 23, ст. 1239);

∙Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Собрание законодательства РФ, 1998, № 29, ст. 3400);

∙Закон РФ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

∙Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики»;

∙Закон РФ «О товариществах собственников жилья»;

∙Закон РФ основы законодательства о нотариате;

∙Закон РФ «Об оценочной деятельности».

Большую роль в организации и становлении ипотечного кредитования играют Указы Президента РФ «О жилищных кредитах» и «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»

Специфические черты недвижимости — прочная связь с землей, особая ценность и т. п. — диктуют необходимость специальных правил, регулирующих участие этих объектов в имущественном оборотe. Уже в первой части ГК РФ предусмотрен ряд таких правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. В части второй ГК РФ введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору от продавца к покупателю, но и сам этот договор. Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования