6742

Показатель комиссионного вознаграждения девелопера за реализацию проектов внешних заказчиков введен в математическую модель оценки экономического эффекта девелопера от реализации портфеля проектов, что позволяет обеспечить ее соответствие портфелю проектов, формируемому на основе предлагаемой автором системы критериев отбора проектов.

Модель оценки экономического эффекта от реализации механизма управления инвестиционно-строительной деятельностью девелоперской компании основана на объединении эффекта от собственного инвестированного капитала и эффекта от профессиональной деятельности девелопера, т.е.

комиссионного вознаграждения девелопера за реализацию портфеля проектов. Ed = [MVd – Id*(1+WACCd)] + MVc* К%=

= [MVd – Id*(1+WACCd)] + [MVc* (IRRc - Ec)], (4)

где Ed – экономический эффект девелопера от реализации механизма управления инвестиционно-строиельной деятельностью; MVd – рыночная стоимость объектов недвижимости, полученных в ходе реализации самостоятельных проектов девелопера; MVc – рыночная стоимость объектов недвижимости, полученных в ходе реализации проектов внешних заказчиков.

Резерв повышения экономической эффективности девелопера сосредоточен в показателе «процент комиссионного вознаграждения»,

увеличение которого возможно за счет приращения рыночной стоимости портфеля проектов без увеличения потребности в инвестициях на осуществление данного портфеля проектов.

5. На основе сценарного подхода разработан алгоритм оптимального использования предлагаемых инструментов повышения эффективности инвестиционно-строительной деятельности девелопера в зависимости от значения показателя средневзвешенной цены капитала, инвестируемого в реализацию портфеля проектов.

Применение предложенных автором подходов к формированию портфеля проектов девелопера и привлечению инвестиций в его реализацию приводит к неоднозначным последствиям, в частности, получаемые портфели проектов

21

могут характеризоваться различными пропорциями входящих в их состав собственными проектами девелоперов и проектами внешних заказчиков. Это обусловливает применение сценарного подхода к предложению рекомендаций по поведению девелоперских компаний в различных ситуациях.

Автором разработан алгоритм оптимального использования предлагаемых инструментов повышения эффективности инвестиционно-

строительной деятельности девелопера на основе сценарного подхода в зависимости от значения показателя средневзвешенной цены капитала,

инвестируемого в реализацию портфеля проектов (рисунок 4). В зависимости от значения, которое принимает показатель WACCpp, можно выделить три ситуации. Первая ситуация: WACCpp = WACCd, что характерно для ситуации,

когда портфель проектов полностью сформирован из проектов, инвестирование

вкоторые целиком осуществляется девелопером. Эффективность

инвестиционно-строительной деятельности в этом случае зависит от

способности девелопера привлекать недорогие инвестиционные ресурсы как из собственного, так и из заемного капитала, доход девелопера будет

Источниками повышения эффективности инвестиционно-строительной

деятельности девелопера, как наглядно видно из формулы (5), являются: во-

первых, увеличение рыночной стоимости собственных проектов, чему способствует использование предложенной модели формирования портфеля проектов; во-вторых, снижение средневзвешенной цены капитала,

привлекаемого на реализацию инвестиционных проектов. WACCd зависит от рыночных факторов, следовательно, влиять напрямую на них девелопер не в состоянии, в связи с этим девелоперу рекомендуется отслеживать ситуацию на рынке капитала с целью формирования оптимальной с точки зрения стоимости структуры привлекаемых в проекты инвестиций; в-третьих, снижение потребности в инвестициях. Потребность в инвестициях на осуществление девелоперских проектов определяется на основе затратного подхода с учетом

22

рыночных данных о стоимости необходимых ресурсов. Применение новых мировых технологий и собственных инноваций наравне с выстраиванием прозрачных отношений с органами местной власти позволят снизить общую потребность в инвестициях.

Вторая ситуация: WACCpp = 0, что характерно для ситуации, когда портфель проектов полностью сформирован из проектов, инвестирование в которые осуществляют только сторонние заказчики. Эффективность инвестиционно-строительной деятельности в этом случае зависит от способности девелопера понять и предложить заказчику наилучший способ удовлетворения его потребностей и максимизировать рыночную стоимость вверенных девелоперу объектов недвижимости. Доход девелопера будет складываться из комиссионного вознаграждения за реализацию девелоперских

Источниками повышения эффективности инвестиционно-строительной деятельности девелопера, как видно формулы (6), являются: во-первых,

повышение рыночной стоимости объектов недвижимости, развитие которых поручено девелоперу, чему способствует использование предложенной модели формирования портфеля проектов; во-вторых, повышение внутренней нормы доходности проектов заказчика. Этот показатель определяется на основе денежного потока, сформированного, с одной стороны, объемом потребности в инвестициях и, с другой стороны, доходом, генерируемым соответствующим объектом недвижимости. Следовательно, снижение потребности в инвестициях за счет применения современных технологий в инвестиционно-строительной деятельности девелопера приводит к росту его доходов; в-третьих, снижение нормы дисконта заказчика находится вне компетенции девелопера. Здесь рекомендации будут следующими: в работе со сторонними заказчиками важно документально фиксировать параметры инвестиционных проектов, в том числе и норму дисконта заказчика, с целью недопущения их увеличения в ходе реализации девелоперского проекта.

24

Третья ситуация: WACCpp принадлежит интервалу (0;WACCd), что характерно для ситуации, когда в портфель проектов включены как собственные проекты девелопера, так и проекты для сторонних заказчиков. В

этом случае доход девелопера будет определяться по формуле (4), и для повышения эффективности инвестиционно-строительной деятельности можно рекомендовать осуществление мероприятий, намеченных для ситуаций 1 и 2 .

Выводы и рекомендации

1.Проанализирован опыт инвестиционно-строительной деятельности отечественных девелоперских компаний, что позволило предложить систему критериев для отбора проектов в портфель девелопера. На основе данной системы критериев разработан алгоритм формирования портфеля проектов девелопера, характеризуемого приемлемым уровенем инвестиционного риска, максимальным значением экономической добавленной стоимости, возрастающей добавленной рыночной стоимостью и соблюдением ограничений, накладываемых стратегией девелоперской компании.

2.На основе анализа источников капитала для реализации проектов развития недвижимости разработана классификация девелоперских компаний в зависимости от способа привлечения инвестиций и предложен вид комплексного девелопмента, характеризуемого привлечением инвестиций в реализацию портфеля проектов из всех доступных источников. Для формирования системы взаимоотношений участников данного инвестиционного процесса разработан организационный механизм, основными элементами которого являются:

блок частно-государственного партнерства и международного сотрудничества по вопросам реализации проектов девелопмента; блок девелоперской компании, предусматривающий увеличение капитала строительных компаний в результате вывода собственных акций на

25

фондовые рынки; блок рынка капитала, указывающего на возможность заимствований на внутреннем и международном рынке капитала; блок внешних заказчиков, предоставляющих собственные средства на реализацию своих проектов.

3.Предложен показатель комиссионного вознаграждения девелопера за реализацию проектов внешних заказчиков для включения его в число показателей оценки экономической эффективности портфеля проектов, что позволило выстроить алгоритм оценки экономической эффективности портфеля проектов с целью принятия управленческого решения о его реализации.

4.Показатель комиссионного вознаграждения девелопера за реализацию проектов внешних заказчиков введен в математическую модель оценки экономического эффекта девелопера от реализации портфеля проектов, что позволяет обеспечить ее соответствие портфелю проектов, формируемому на основе предложенной автором системы критериев отбора проектов.

5.На основе сценарного подхода разработан алгоритм оптимального использования предлагаемых инструментов повышения эффективности инвестиционно-строительной деятельности девелопера в зависимости от значения показателя средневзвешенной цены капитала, инвестируемого в реализацию портфеля проектов.

Список публикаций, в которых отражены основные положения диссертации

В журналах, входящих в перечень ВАК:

1.Бухаров, А. В. Совершенствование подхода к формированию портфеля проектов девелопера на основе системы ограничений / А.В. Бухаров // Научно - практический межотраслевой журнал «Транспортное дело России». – 2009. - № 9. (0,5 п.л.).

26

2.Бухаров, А. В. Развитие организационного механизма финансирования девелопмента / А.В. Бухаров // Научно - практический межотраслевой журнал «Интеграл». - 2010. - № 1. (0,3 п.л.).

3.Бухаров, А. В. Разработка модели оценки экономического эффекта от инвестиционно-строительной деятельности девелопера / А.В. Бухаров // Научно - практический межотраслевой журнал «Транспортное дело России». – 2010. - № 3. (0,5 п.л.).

В других изданиях:

4. Бухаров, А. В. Разработка стратегии развития бизнеса девелоера / А.В. Бухаров // Опыт и перспективы инновационного развития строительного комплекса: сборник трудов, выпуск 1, 2008г., Н.Новгород / Нижегород. гос архит.-строит. ун-т. – Н.Новгород: ННГАСУ, 2008. (0,6 п.л.)

5.Бухаров, А. В. PEST-анализ макроокружения девелоперского бизнеса / А.В. Бухаров, Д.В. Хавин // Опыт и перспективы инновационного развития строительного комплекса: сборник трудов, выпуск 2, 2009г., Н.Новгород / Нижегород. гос архит.-строит. ун-т. – Н.Новгород: ННГАСУ, 2009. (0,4/0,2 п.л.)

6.Бухаров, А. В. Предпосылки и направления совершенствования инвестиционно-строительной деятельности девелопера / А.В. Бухаров // Правовые и социально-экономические проблемы современной России: сборник статей III Всероссийской научно-практической конференции, 2010г., Пенза / МНИЦ ПГСХА. – Пенза: РИО ПГСХА, 2010. (0,4 п.л.)

7.Бухаров, А. В. Модель оценки экономического эффект от инвестиционностроительной деятельности девелопера / А.В. Бухаров // Правовые и социально-экономические проблемы современной России: сборник статей III Всероссийской научно-практической конференции, 2010г., Пенза / МНИЦ ПГСХА – Пенза: РИО ПГСХА, 2010. (0,3 п.л.)

8.Бухаров, А. В. Новый организационный механизм финансирования девелопмента / А.В. Бухаров // Инновационное управление предприятиями инвестиционно-строительного комплекса: материалы III региональной

27

научно-практической конференции, 2010г., Н.Новгород / ННГАСУ -

Н.Новгород: ННГАСУ, 2010. (0,4 п.л.)

9. Бухаров, А. В. Разработка экономического механизма управления

инвестиционно-строительной деятельностью девелопера [текст] /

А.В. Бухаров // Управление внедрением инноваций на предприятиях в

условиях экономического кризиса: материалы II региональной научно-

практической конференции, 2010г., Н.Новгород / ННГАСУ - Н.Новгород:

ННГАСУ, 2010. (0,5 п.л.)

Подписано в печать 24.01.2011. Формат бумаги 60х90/16. Бумага писчая. Печать трафаретная. Объем 1 п.л. Тираж 100 экз. Заказ № 129. Отпечатано в Полиграфическом центре ГОУ ВПО «ННГАСУ», 603950, Н.Новгород, ул. Ильинская, д 65.

28