6310

10

об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Вслучае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Вслучае отсутствия у одной из сторон договора лицензии на осуществление деятельности или членства в саморегулируемой организации, необходимых для исполнения обязательства по договору, другая сторона вправе отказаться от договора (исполнения договора) и потребовать возмещения убытков.

Вслучаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого

11

договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор,

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Вслучае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вслучае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Тема2. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

2.1. Понятие, характеристика.

В соответствии с п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества Продавец обязуется передать в собственность Покупателю земельный участок. Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления единого документа

12

подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность. В соответствии с Федеральным

собственности по всем объектам недвижимости (п.1 ст.551 ГК РФ). По договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие индивидуализировать земельный участок, что достигается проведением процедуры постановки продаваемого земельного участка на государственный кадастровый учет.

Существенным условием договора купли-продажи является цена. При ее отсутствии договор считается незаключенным (п.1 ст.555 ГК РФ). Передача земельного участка Продавцом Покупателю осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту (п.1 ст.556 ГК РФ). Моментом возникновения права собственности по договору продажи недвижимости является внесение записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРН).

Ст.37 ЗК РФ устанавливает особенности купли-продажи земельных участков, которые по своей сути перечень оснований, включение которых в содержание договора обуславливает его недействительность, в частности являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной

13

цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

2.2.Особенности купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Согласно ст.8 ФЗ от 24.07.2002года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» №101-ФЗ при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется. Предусмотренные сделки с земельными долями могут осуществляться на основании доверенности, выданной участником долевой собственности другому участнику долевой собственности или иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенной нотариально.

14

Втечение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту земельную долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Указанные сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство вправе приобрести земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, определяемой как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли.

Не позднее чем в течение одного месяца со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится данная земельная доля, обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети "Интернет" (при его наличии) информацию о возможности приобретения земельной доли на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории этого муниципального образования.

Вслучае, если никто из указанных в настоящем пункте лиц не заключил договор купли-продажи земельной доли, орган местного самоуправления в течение года с момента возникновения права муниципальной собственности на нее обязан выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей при условии ненарушения при этом требований к образуемым земельным участкам.

Тема3. Договор обмена и мены земельных участков.

В соответствии со ст.567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. По общему правилу, если в договоре не дана оценка обмениваемым товарам, то они предполагаются равноценными. Если же стороны договора обмениваются неравноценными товарами и хотят это подчеркнуть, в договоре необходимо указать стоимость каждого из товаров, подлежащего обмену.. Поскольку обязанность произвести доплату установлена законом, отсутствие соответствующего условия в договоре не означает, что этой обязанности нет. Между тем сторона передающая по договору мены более дорогой товар может освободить другую сторону от обязанности по доплате.

Право собственности на обмениваемые товары переходят к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами (ст.570 ГК РФ).

Вместе с тем, законом или договором может быть предусмотрен и другой момент перехода права собственности на обмениваемые товары. Например,

15

если одним из обмениваемых товаров является объект недвижимости, то право собственности на него возникает у соответствующей стороны с момента государственной регистрации независимо от сроков передачи объекта. Поэтому целесообразно указать срок передачи товаров, подлежащих обмену.

В том случае, если товар, полученный по договору мены, впоследствии будет изъят третьим лицом по основаниям, возникшим до исполнения договора, т.е. до передачи данного товара, то сторона, у которой товар изъят, вправе потребовать возврата своего товара и возмещения причиненных убытков. Однако эта сторона лишается возможности требовать возмещения убытков, если будет доказано, что она знала или должна была знать о наличии этих оснований.

Земельный кодекс РФ предусматривает случаи обмена (ст.39.21 ЗК РФ) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности. Таков обмен, в частности, стал возможным с первого марта 2015года при изъятии земельных для государственных и муниципальных нужд. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления наделены полномочием предложить собственнику изымаемого земельного участка рассмотреть вариант обмена на участок, находящийся в публичной собственности с соответствующей доплатой разницы в рыночной стоимости обмениваемых участков по результатам проведенной их оценки.

Обмен земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, допускается также в случае если земельный участок, который находится в частной собственности и предназначен в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории для размещения объекта социальной инфраструктуры (если размещение объекта социальной инфраструктуры необходимо для соблюдения нормативов градостроительного проектирования), объектов инженерной и транспортной инфраструктур или на котором расположены указанные объекты. В соответствии со ст. 39.22 ЗК РФ здания, сооружения, расположенные на земельных участках, являющихся предметом договора мены, также должны быть предметом этого договора мены. В случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктур находятся в частной собственности одного лица, договор мены может предусматривать безвозмездную передачу в государственную или муниципальную собственность указанных объектов.

При заключении договора мены различие видов разрешенного использования земельных участков не является препятствием для его заключения. При заключении договора мены земельных участков цена обмениваемых земельных участков, в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества должна быть равнозначной. В случае изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, для государственных или муниципальных нужд с согласия собственника такого земельного участка по договору мены ему может быть передан в собственность земельный участок,

16

который находится в государственной или муниципальной собственности и цена которого ниже выкупной цены изымаемого земельного участка. В этом случае собственнику, у которого изымается земельный участок, возмещается указанная разница в срок, не превышающий трех месяцев со дня перехода права собственности на изъятый земельный участок.

Тема4. Договор дарения земельных участков

В соответствии со ст.572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, либо имущественное право (требование) к себе.

Договор дарения земельного участка безвозмездный, одностороннеобязывающий, реальный. Предметом консенсуального договора может быть обещание дарения в будущем (п.2.ст.572 ГК РФ). Если обещание предусматривает передачу вещи от дарителя после окончания его жизни, то это будет не договор дарения, а завещание. Не могут быть предметом договора дарения земельные участки, изъятые из оборота.

Права и обязанности сторон заключается в возможности одаряемого в любой момент отказаться от договора, который должен быть произведен в той же форме, что и сам договор дарения. Отказ и отмена распространяется на подарки, стоимость которых превышает пять минимальных размеров оплаты труда. Отказ возможен в случае договора обещания дарения, а отмена – в любом случае. Основаниями отказа от исполнения консенсуального договора дарения могут стать изменение имущественного или семейного положения, либо состояния здоровья, в результате которых исполнение договора существенно снизит уровень жизни дарителя (п.1.ст.577 ГК РФ), а также совершение покушения на жизнь дарителя либо члена его семьи.

Отмена договора возможна в случаях:

-умышленного лишения жизни дарителя одаряемым (решение об этом должно быть вынесено судом по требованию наследников ч.2.п.1.ст.578 ГК РФ);

-если дарение было совершено индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом за счет средств, связанных с предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествующих объявлению дарителя банкротом;

Закон перечисляет лиц, которым дарение запрещено:

-от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты гражданами, находящимися в них на лечении, содержании, супругами и родственниками этих граждан; государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; в отношениях между коммерческими лицами.

Форма договора дарения земельного участка – письменная. Договор подлежит государственной регистрации согласно требованиям Федерального

17

закона от 13.07.2015г. «О государственной регистрации недвижимости» №218ФЗ.

Моментом заключения договора дарения считается момент государственной регистрации перехода права собственности от дарителя на одаряемого.

Ответственность сторон: даритель отвечает за вред, причиненный подаренной вещью одаряемому, при условии, что недостатки, возникшие до передачи ему вещи, не являются явными, а даритель не предупредил о них одаряемого (ст.580 ГК).

Одаряемый отвечает: за убытки (возмещается реальный ущерб), причиненные дарителю своим отказом от принятия дара. Форма ответственности – возврат подаренной вещи дарителю (п.5 ст.578 ГК).

Тема5. Договор ренты земельных участков

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю определенную денежную сумму либо предоставить средства на его содержание виной форме ( п.1.ст.583 ГК).

Договор реальный, односторонне-обязывающий, возмездный, рисковый (алеаторный). Относится он к группе договоров, направленных на передачу имущества в собственность.

Стороны договора – получатель ренты и плательщик ренты. Предметом договора являются:

- индивидуализированный земельный участок, переданный получателем ренты плательщику в собственность;

-рента (в качестве ренты выступают деньги, вещи, услуги),вид, размер, сроки выплаты, а также способы обеспечения ее выплаты должен быть предусмотрен договором.

Особенности регулирования договора ренты заключаются в том, что здесь применяются нормы и договора купли-продажи (когда плательщик получает имущество под ренту возмездно) и договора дарения (когда плательщик получает имущество под ренту безвозмездно), а также направление содержания правовых норм на защиту интересов слабой стороны договора – рентополучателя).

Срок договора ренты может быть бессрочным (в договоре постоянной ренты) и измеряться длиной оставшейся жизни получателя (пожизненная рента и как его разновидность - договор пожизненного содержания с иждивением) т.е договор длящийся. Неопределенность срока договора не позволяет при его заключении определить всю сумму ренты, которая будет выплачена. Это обстоятельство делает договор рисковым. поскольку заранее неизвестно, для какой из сторон он окажется выгоднее.

Форма договора письменная, удостоверяется нотариусом, а в случае передачи получателем ренты плательщику недвижимости договор подлежит государственной регистрации (ст.584 ГК).

18

Моментом заключения договора считается передача движимой вещи либо государственная регистрация договора при передаче недвижимости.

Тема6. Договор аренды земельных участков

6.1. Понятие, форма, срок, стороны, заключение, изменение, прекращение

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату (ст.606 ГК РФ)

При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным и взаимным договорам.

Субъектами договора аренды являются арендодатель и арендатор . Арендодателем имущества по договору аренды может быть его

собственник либо иное лицо, правомочное законом или собственником сдавать

ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.

Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п.1 ст. 607 ГК).

Единственным существенным условием во всех видах договора аренды является предмет, и только в договоре аренды недвижимости вторым

а при аренде недвижимости – за три месяца.

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным.

19

Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года. Договор аренды недвижимого имущества на срок более одного года с недвижимостью подлежит государственной регистрации.

Форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем

-существенно ухудшает имущество;

-более двух раз подряд (при краткосрочном договоре до 1 года) по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжения договора в следующих случаях если:

-арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество, либо

временное пользование земельный участок (п. 1 ст. 650 ГК). Существенным

путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды влечет его недействительность. Договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или