5965

21

пруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, не- трудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане мо- гут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственни- ком в качестве членов своей семьи.

Впервые в жилищном законодательстве определены обязанности члена се- мьи собственника жилого помещения (ч. 2-3 ст. 31 ЖК). Они обязаны, прежде всего, использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. Помимо этого дееспособные члены семьи собственника несут со- лидарно с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользова- ния жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними.

ВЖК детально урегулированы отношения по обеспечению жилищных прав собственника жилого помещения, возникающие при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Ст. 32 ЖК предусмат- ривает, что жилое помещение в таких случаях может быть изъято у собствен- ника путем выкупа. Выкуп жилого помещения осуществляется только при наличии согласия собственника, оформленного в установленном порядке. В за- висимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется РФ, субъектом РФ или муниципальным образова- нием. Поскольку решение органа государственной власти о выкупе жилого по- мещения в связи с изъятием земельного участка для собственных нужд обре- меняет жилое помещение, данное решение подлежит государственной реги- страции в органе юстиции. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия должен быть уведомлен в письменной форме об изъятии земельного участка и выкупе его жилого помещения, о дате государ- ственной регистрации такого решения. Выкупная цена, сроки и другие условия выкупа жилого помещения определяются соглашением с собственником жило- го помещения. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику, включая убытки, которые собственник несет в связи с изменением места про- живания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения

всобственность другого жилого помещения. По соглашению с собственником ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупной цене.

ВЖК также регулируются отношения, связанные со сносом аварийного многоквартирного дома. Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является ос- нованием предъявления органом, принявшим соответствующее решение, к соб- ственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок.

Вдополнение к другим вопросам, связанным с использованием жилых по- мещений, составляющих частный жилищный фонд, ЖК регулирует отношения при пользовании жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, и пользовании жилыми помещениями на основании договора пожиз- ненного содержания с иждивением (соответственно ст. 33 и 34 ЖК).

22

6.2. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Значительное внимание в ЖК уделяется регулированию отношений, воз- никающих по поводу общего имущества собственников помещений многоквар- тирного дома. Вопросы этих отношений стали актуальными в связи с привати- зацией большинства жилых помещений, находящихся в многоквартирных до- мах. В ст. 36 ЖК определен круг объектов, составляющих общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. К такому имуществу от- носятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предна- значенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном до- ме, в том числе: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лиф- товые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых име- ются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помеще- ния в таком доме оборудование, а также крыши, ограждающие, несущие и не- несущие конструкции указанного дома, механическое, электрическое, санитар- но-техническое и иное оборудование, находящееся в этом доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и бла- гоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и бла- гоустройства такого дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В соответствии с ч.1 ст. 36 ЖК общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в таком доме на правах общей долевой собственности.

Земельный участок, на котором находятся многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты, сформированный до введения в действие ЖК, и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в мно- гоквартирном доме. В случае если земельный участок не сформирован до вве- дения ЖК в действие, то на основании решения общего собрания собственни- ков необходимо обратиться в органы государственной власти или органы мест- ного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на ко- тором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и его государственного кадастрового учета земельный участок перехо- дит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Многоквартирные дома и иные объекты недвижимости, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введение в действие ЖК, принимаются в эксплуатацию только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие дома. Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возмож- но только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в доме. Хотя данное имущество является

23

общей собственностью, с учетом его характера и назначения и вопреки общему правилу запрещается:

-осуществлять выделение в натуре своей доли в праве общей собственно- сти на такое имущество;

-отчуждать свою долю в указанном праве общей собственности, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 37ЖК).

ЖК определяет, что доля в праве общей собственности на общее имуще- ство в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорци- ональна размеру общей площади данного помещения. Доля в праве общей соб- ственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на помещение в таком доме. При переходе этого права доля но- вого собственника помещения в праве общей собственности на общее имуще- ство в многоквартирном доме равна доле предшествующего собственника.

Ст. 39 ЖК определяет порядок содержания общего имущества в много- квартирном доме, предусматривается, что бремя расходов на содержание этого имущества несут собственники помещений в данном доме. Доля обязательных расходов на содержание этого имущества определяется долей в праве общей собственности на него. Правила содержания общего имущества в многоквар- тирном доме устанавливаются Правительством РФ.

Отдельно в ЖК регламентируется определение долей в праве общей соб- ственности на общее имущество в коммунальной квартире. В соответствии со ст. 41 ЖК собственнику помещения в коммунальной квартире принадлежит до- ля в праве общей стоимости на общее имущество в такой квартире. Эта доля пропорциональна доли площади принадлежащего собственнику жилого поме- щения в коммунальной квартире. В соответствии со ст. 43 ЖК собственники комнат несут бремя расходов на содержание общего имущества в квартире. До- ля обязательных расходов на содержание этого имущества определяется про- порционально доли собственника в праве общей собственности.

6.3.Общее собрание собственников жилых помещений в многоквартирном

доме

Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в этом доме (ч. 1 ст. 44 ЖК).

Собрание может быть созвано по инициативе любого из числа собствен- ников многоквартирного дома.

Процедура проведения собрания достаточно сложна. К его компетенции в соответствии со ст. 44 ЖК относятся:

1)принятие решения о реконструкции многоквартирного дома (в том числе

сего расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек, ремонте общего имущества;

24

2)принятие решений о пределах использования земельного участка, на ко- тором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3)принятие решения о передаче в пользование общим имуществом в мно- гоквартирном доме.

Решение по этим трем вопросам принимается большинством – не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в мно- гоквартирном доме;

4)выбор способа управления многоквартирным домом;

5)другие вопросы, отнесенные ЖК к компетенции общего собрания соб- ственников помещений в многоквартирном доме.

Решения по этим двум вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании (при наличии кворума);

- определение размеров платы за содержание и ремонт жилых помещений в доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищ- ный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив

(ч. 7 ст. 156 ЖК); - определение размеров оплаты расходов на капитальный ремонт много-

квартирного дома (ч.2 ст.158 ЖК); - определение условий договора управления многоквартирным домом (ч.1

ст. 162 ЖК).

Порядок проведения общего собрания собственников определен ст. 45 ЖК: - собственники помещений обязаны ежегодно проводить годовое общее

собрание; - сроки и порядок проведения собрания, порядок уведомления о принятых

решениях устанавливаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме;

- проводимые помимо годового собрания являются внеочередными.

Весь процесс необходимой работы с жильцами условно можно разделить на несколько этапов (организация собрания, проведение собрания и оформле- ние необходимых документов).

Организация общего собрания собственников

Перед тем как проводить собрание или заочное голосование инициативной группе необходимо встретиться со всеми жильцами (с собственниками и с нанимателями) и предварительно обсудить саму идею и необходимость прове- дения собрания, провести разъяснительную работу об основных положениях нового ЖК, касающихся непосредственно жильцов. В случае, если в доме есть жители неприватизированных квартир, то необходимо пригласить представите- ля органа местного самоуправления. Параллельно готовится пакет документов: объявление о проведении общего собрания, реестр собственников помещений «Решение собственника», протокол общего собрания.

После предварительной встречи с жильцами должно быть ясно, возможно ли проведение собрания в его классической форме (ст. 44-48 ЖК) или лучше

25

предпочесть заочное голосование (ст. 47-48 ЖК). Все документы по проведе- нию собрания, включая сообщение о его проведения и заканчивая протоколом, имеют свою форму и должны соответствовать требованиям ЖК.

Проведение общего собрания

Инициатор собрания (собственник помещения в этом доме) обязан сооб- щить о проведении собрания не позднее чем за 10 дней до даты проведения со- брания. Сообщение о проведении собрания должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом или вручено каждому собственнику под рос- пись либо размещено в помещении данного дома (п. 4 ст. 45 ЖК). При заочном голосовании процесс несколько упрощается, можно пройтись по квартирам и передать собственникам весь пакет документов. В сообщении о проведении со- брания должна быть указана следующая информация (ч. 5 ст. 45 ЖК):

-сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

-форма проведения собрания;

-дата, время и место проведения собрания (при заочном голосовании ука- зывается дата окончания приема решений собственников по повестке собра- ния);

-повестка дня собрания;

-порядок ознакомления с информацией, которая будет представлена на со- брании.

В соответствии с ЖК инициатором могут выступать только собственники жилых помещений в этом доме.

Оформление документов собрания

На конечном этапе собирают все решения собственников, проверяют нали- чие кворума, подсчитывают голоса в соответствии с каждым вопросом повест- ки дня, оформляют протокол собрания.

Необходимым документом является реестр собственников помещений. В реестре отмечаются все присутствующие на общем собрании. Все решения соб- ственников оформляются протоколом собрания, который по сути является главным документом.

Собственники помещений должны знать о результатах голосования сразу после «живого» голосования или ознакомиться с ним в течение 10 дней после проведения заочного голосования (ч. 3 ст. 46 ЖК). Если общее собрание приня- ло решение, то необходимо установить механизм его исполнения.

7.Социальный наем жилого помещения

7.1.Общие положения о найме жилых помещений

Всоответствии с определением, данным в ч. 1 ст. 671 ГК, по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой сто- роне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Приведенное определение договора найма жилого помеще-

26

ния распространяется на все виды найма независимо от принадлежности жилых помещений, выступающих как объект этого договора.

Вкачестве наймодателя может выступать собственник жилого помещения (государство, муниципальное образование, юридическое лицо, гражданин и др.)

Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного догово-

ра (ч. 2 ст. 671 ГК).

Нанимателями жилых помещений могут быть не только российские, но и иностранные граждане, а также лица без гражданства. Данное положение выте- кает из нормы ч. 3 ст. 62 Конституции РФ.

ГК внес ряд существенных коррективов в регулирование жилищных отно- шений, связанных с наймом жилых помещений.

Давая общее определение договора найма жилого помещения, ГК одно- временно выделяет в ст. 672 особую разновидность этого договора – договор найма жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде социального использования (договор социального найма жилого поме- щения). ГК устанавливает общее правило, согласно которому договор социаль- ного найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 672).

Внастоящее время широкое распространение получил договор коммерче- ского найма жилого помещения. К договору коммерческого найма относятся все договоры найма жилого помещения за исключением договора социального найма жилого помещения и договора найма специализированного жилого по- мещения.

ГК содержит ряд положений, имеющих общее значение для всех видов найма жилого помещения. Общими являются правила о форме договора соци- ального найма жилого помещения (ст. 674), сохранении договора найма при пе- реходе права собственности на жилое помещение (ст. 675), обязанностях нани- мателя жилого помещения (ст. 678), вселении временных жильцов (ст. 680), поднайме жилого помещения (п. 1 и п. 3 ст. 685).

7.2.Договор социального найма жилого помещения, основные положения

Договор социального найма жилого помещения является гражданско- правовым договором, и поэтому возникающие в связи с его заключением от- ношения регулируются гражданским законодательством (ст. 672 ГК); одновре- менно он представляет собой основной вид жилищного договора, в силу чего порождаемые им отношения в весьма значительной мере регламентируются нормами жилищного права.

Согласно ст. 60 ЖК по данному договору одна сторона – собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) или управомоченное им ли- цо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину жилое по-

27

мещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, уста- новленных ЖК.

Договор социального найма жилого помещения, в отличие от договора коммерческого найма, заключается без установления срока его действия. Изме- нение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения такого до- говора.

В соответствии со ст. 62 ЖК предметом договора социального найма жи- лого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социально- го найма не может быть неизолированное жилое помещение, помещения вспо- могательного использования, а также общее имущество в многоквартирном до- ме.

Отношения по поводу найма в многоквартирных домах являются более сложными, поскольку объектом права пользования здесь выступают не только жилые помещения, но и имущество общего пользования, находящееся в этих домах, что впервые было установлено ст. 673 ГК. Аналогичная норма содер- жится в ч. 2 ст. 61 ЖК.

Статья 63 ЖК предусматривает, что договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предо- ставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Прави- тельством РФ.

Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение. Права хозяйственного ведения или права оперативно- го управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения (ст. 64 ЖК).

7.3. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма

В настоящее время нормы жилищного законодательства приведены в соот- ветствие с Конституцией РФ, согласно которой жилище предоставляется бес- платно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов лишь малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище (ч. 3 ст. 40).

Как предусматривает ч. 2 ст. 49 ЖК, малоимущим гражданам, признанным по установленным ЖК основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, в установленным ЖК по- рядке по договорам социального найма предоставляются жилые помещения муниципального жилищного фонда.

Малоимущими гражданами по критериям ЖК являются граждане, при- знанные таковыми органом местного самоуправления в порядке, установлен- ном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося

28

на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственно- сти членов семьи и подлежащего налогообложению.

Жилые помещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъектов РФ по договорам социального найма предоставляются иным определенным фе- деральным законом или законом субъекта РФ категориям граждан, признанным по установленным ЖК и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Таким категориям граждан могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения му- ниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения этих органов в установленном законодательством порядке государ- ственными полномочиями на обеспечение данных категорий граждан жилыми помещениями.

Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным догово- ром РФ не предусмотрено иное.

Предоставление жилого помещения по договору социального найма осу- ществляется на основании нормы предоставления площади жилого помещения по такому договору (норма предоставления). Данной нормой является мини- мальный размер площади, исходя из которого определяется размер общей пло- щади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по догово- рам социального найма и других факторов.

Статья 51 ЖК предусматривает основания признания граждан нуждаю- щихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма (далее граждане, нуждающиеся в жилье). Согласно этой статье нуждающимися

вжилье признаются граждане:

1)не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам соци- ального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами се- мьи собственника жилого помещения;

2)являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социально- го найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по такому догово- ру либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи ме- нее учетной нормы;

3)проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям. Если жилое помещение не отвечает установленным санитарным и техническим требованиям, в частности, имеет неустранимые не- достатки (промерзание стен, повышенную влажность, неисправное и не могу- щее быть замененным санитарно-техническое оборудование и т.д.), то граж- дане, проживающие в таких помещениях, признаются нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма независимо от размеров занимаемого им жилого помещения;

29

4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социально- го найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социаль- ного найма или собственника жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хрониче- ского заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по дого- вору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Пере- чень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством РФ.

Как предусмотрено ч. 1 ст. 52 ЖК, жилые помещения по договору соци- ального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в каче- стве нуждающихся в таких жилых помещениях, за исключением установлен- ных ЖК случаев. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилье осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений граждан. С заявлением о принятии на учет должны быть представлены доку- менты, подтверждающие права соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Гражданину, подавшему заявле- ние о принятии на учет, выдается расписка в получении этих документов с ука- занием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет.

Порядок ведения органом местного самоуправления учета граждан в каче- стве нуждающихся в жилых помещениях устанавливается законом соответ- ствующего субъекта РФ.

Впервые в ЖК включена норма о последствиях ухудшения гражданином своих жилищных условий, в результате которого возникает нуждаемость в жи- лом помещении. Согласно ст. 53 ЖК граждане, которые с намерением приобре- тения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых они могут быть признаны нуждаю- щимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилом помещении не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий.

Причины отказа в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях определены и установлены ст. 54 ЖК.

В соответствии со ст. 54 ЖК отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях допускается в случаях, если:

1)не представлены необходимые документы;

2)представлены документы, которые не подтверждают право соответ- ствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых поме- щениях;

3)не истек срок, предусмотренный ст. 53 ЖК.

Решение об отказе о принятии на учет должно содержать указание на ос- нования такого отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч.1 ст. 54 ЖК. Данное решение выдается или направляется гражданину, подав- шему заявление, не позднее трех рабочих дней со дня принятия такого решения и может быть оспорено им в судебном порядке.

30

Право состоять на учете в качестве нуждающихся в получении жилого по- мещения сохраняется за гражданами до получения ими жилых помещений по договору социального найма или до выявления оснований для снятия их с уче- та (ст. 55 ЖК).

Такими основаниями являются:

1)подача гражданами по месту учета заявления о снятии их с учета;

2)утрата ими оснований, дающих им право получения жилого помещения по договору социального найма;

3)выезд граждан на место жительства в другое муниципальное образова- ние, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения – Москвы и Санкт-Петербурга;

4)получение ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобре- тение или строительство жилого помещения;

5)предоставление им в установленном порядке от органа государственной власти или орган местного самоуправления земельного участка для строитель- ства жилого дома;

6)выявление в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послу- живших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий долж- ностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса

опринятии на учет.

Решение о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых по- мещениях должны быть приняты в течение 30 рабочих дней со дня выявления обстоятельств, являющихся основанием принятия таких решений. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях выда- ются или направляются гражданам, в отношении которых они приняты, не позднее трех рабочих дней со дня принятия таких решений и могут быть оспо- рены указанными гражданами в судебном порядке (ст. 56 ЖК).

Законодательством предусмотрены случаи предоставления гражданам жи- лых помещений по договорам социального найма вне очереди. Согласно ч. 2 ст. 57 ЖК вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:

1)гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном по- рядке непригодными для проживания, и ремонту или реконструкции не подле- жат;

2)детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях социального обслужи- вания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лише- ния свободы;

3)гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п.4 ч. 1 ст. 51 ЖК перечне.