5593

20

Суды признают заключенными договоры поставки, в которых вместо наименования товара и его количества содержится положение о том, что данные условия будут согласованы сторонами в определенных документах. Эти документы должны содержать ссылку на договор.

При оценке относимости передачи товара к тому или иному договору могут учитываться время и объем исполнения, наличие спора между сторонами об отнесении поставок товара к тому или иному договору, отсутствие между сторонами правоотношений по иным договорам.

Внекоторых приведенных ниже Постановлениях суд, признавая существенные условия договора согласованными, прямо не указывает, содержали ли накладные ссылки на договор.

Всоответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным его условиям. В противном случае договор может быть признан незаключенным по иску заинтересованной стороны. В п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" указано, что заявление стороны договора о необходимости согласования какого-либо условия означает, что такое условие является существенным условием договора.

Вряде случаев в качестве довода в пользу заключенности договора поставки одна из сторон указывает на факт его исполнения сторонами. Это свидетельствует об отсутствии разногласий по всем существенным условиям.

Необходимо отметить, что в соответствии с Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ ст. 432 ГК РФ дополнена п. 3, в котором установлено следующее: сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания его незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств противоречит принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ). Таким образом, с указанной даты рассматриваемый вопрос урегулирован законодательно.

До вступления указанного Федерального закона в силу фактическое исполнение договора поставки не всегда позволяло сделать вывод о его заключенности. В некоторых решениях суды указывают на то, что доказательства исполнения договора свидетельствуют о заключении разовых сделок купли-продажи. Подробнее по данному вопросу см. п. 5 материалов к ст. 506 ГК РФ.

5.ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

В соответствии с п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества Продавец обязуется передать в собственность Покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Перечень недвижимого имущества приведен в ст. 130 ГК РФ. Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления единого документа подписанного сторонами.

21

Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность. С принятием 21 июля 1997 г. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено требование об обязательной государственной регистрации договоров купли- продажи недвижимости жилого помещения (ст.558 ГК РФ) и предприятия как имущественного комплекса (ст.560 ГК РФ). Кодекс предусматривает государственную регистрацию перехода права собственности по всем объектам недвижимости (п.1 ст.551 ГК РФ). По договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие индивидуализировать недвижимое имущество.

Существенным условием договора купли-продажи недвижимости является цена. При ее отсутствии договор считается незаключенным (п.1 ст.555 ГК РФ). Существенным условием договора купли-продажи квартиры, жилого дома, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения Покупателем, является перечень этих лиц с указанием прав на пользование продаваемым жилым помещением (п.1 ст.558 ГК РФ). Передача недвижимости Продавцом Покупателю осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту (п.1 ст.556 ГК РФ). Моментом возникновения права собственности по договору продажи недвижимости является внесение записи в Единый реестр прав на недвижимое имущество.

6.Договор мены

В соответствии со ст.567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. По общему правилу, если в договоре не дана оценка обмениваемым товарам, то они предполагаются равноценными. Если же стороны договора обмениваются неравноценными товарами и хотят это подчеркнуть, в договоре необходимо указать стоимость каждого из товаров, подлежащего обмену.. Поскольку обязанность произвести доплату установлена законом, отсутствие соответствующего условия в договоре не означает, что этой обязанности нет. Между тем сторона передающая по договору мены более дорогой товар может освободить другую сторону от обязанности по доплате.

Право собственности на обмениваемые товары переходят к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами (ст.570 ГК РФ).

Вместе с тем, законом или договором может быть предусмотрен и другой момент перехода права собственности на обмениваемые товары. Например, если одним из обмениваемых товаров является объект недвижимости, то право собственности на него возникает у соответствующей стороны с момента

22

государственной регистрации независимо от сроков передачи объекта. Поэтому целесообразно указать срок передачи товаров, подлежащих обмену.

В том случае, если товар, полученный по договору мены, впоследствии будет изъят третьим лицом по основаниям, возникшим до исполнения договора, т.е. до передачи данного товара, то сторона, у которой товар изъят, вправе потребовать возврата своего товара и возмещения причиненных убытков. Однако эта сторона лишается возможности требовать возмещения убытков, если будет доказано, что она знала или должна была знать о наличии

этих оснований.

7.Договор дарения

В соответствии со ст.572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или третьими лицами.

Договор дарения может быть как консенсуальным, так и реальным, односторонне-обязывающим, безвозмездным. Предметом консенсуального договора может быть обещание дарения, которое должно касаться конкретного предмета (п.2.ст.572 ГК РФ). Если обещание предусматривает передачу вещи от дарителя после окончания его жизни, то это будет не договор дарения, а завещание. В реальном договоре дарения предметом являются вещи и деньги, правоустанавливающие документы, в которых закреплены имущественные права дарителя, либо освобождение дарителя от имущественной обязанности. Не могут быть предметом договора дарения исключительные права (права авторов) и вещи, изъятые из оборота.

Права и обязанности сторон заключается в возможности одаряемого в любой момент отказаться от договора, который должен быть произведен в той же форме, что и сам договор дарения. Отказ и отмена распространяется на подарки, стоимость которых превышает пять минимальных размеров оплаты труда. Отказ возможен в случае договора обещания дарения, а отмена – в любом случае. Основаниями отказа от исполнения консенсуального договора дарения могут стать изменение имущественного или семейного положения, либо состояния здоровья, в результате которых исполнение договора существенно снизит уровень жизни дарителя (п.1.ст.577 ГК РФ), а также совершение покушения на жизнь дарителя либо члена его семьи.

Отмена договора возможна в случаях:

-умышленного лишения жизни дарителя одаряемым (решение об этом должно быть вынесено судом по требованию наследников ч.2.п.1.ст.578 ГК РФ);

- при таком обращении одаряемого с подаренной вещью, представляющей большую неимущественную ценность для дарителя, которое создает угрозу ее утраты;

-если дарение было совершено индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом за счет средств, связанных с предпринимательской

23

деятельностью, в течение шести месяцев, предшествующих объявлению дарителя банкротом;

Закон перечисляет лиц, которым дарение запрещено, кроме дарения обычных подарков стоимостью не более пяти МРОТ:

-от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты гражданами, находящимися в них на лечении, содержании, супругами и родственниками этих граждан; государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; в отношениях между коммерческими лицами.

Форма договора дарения зависит от его вида, предмета, субъектного состава сторон. Так, в устной форме могут быть заключены договоры дарения

подаренной вещью одаряемому, при условии что недостатки, возникшие до передачи ему вещи, не являются явными, а даритель не предупредил о них одаряемого (ст.580 ГК).

Одаряемый отвечает: за убытки (возмещается реальный ущерб),причиненные дарителю своим отказом от принятия дара в случае, если договор был заключен в письменной форме; ненадлежащее обращение с вещью. Форма ответственности – возврат подаренной вещи дарителю (п.5

ст.578 ГК).

8.Договор ренты

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю определенную денежную сумму либо предоставить средства на его содержание виной форме ( п.1.ст.583 ГК).

Договор реальный, односторонне-обязывающий, возмездный, рисковый (алеаторный). Относится он к группе договоров, направленных на передачу имущества в собственность.

Стороны договора – получатель ренты и плательщик ренты. Предметом договора являются:

24

- имущество (движимое и недвижимое), переданное получателем ренты плательщику в собственность;

-рента (в качестве ренты выступают деньги, вещи, услуги),вид, размер, сроки выплаты, а также способы обеспечения ее выплаты должен быть предусмотрен договором.

Особенности регулирования договора ренты заключаются в том, что здесь применяются нормы и договора купли-продажи (когда плательщик получает имущество под ренту возмездно) и договора дарения (когда плательщик получает имущество под ренту безвозмездно), а также направление содержания правовых норм на защиту интересов слабой стороны договора – рентополучателя).

Срок договора ренты может быть бессрочным (в договоре постоянной ренты) и измеряться длиной оставшейся жизни получателя (пожизненная рента и как его разновидность - договор пожизненного содержания с иждивением) т.е договор длящийся. Неопределенность срока договора не позволяет при его заключении определить всю сумму ренты, которая будет выплачена. Это обстоятельство делает договор рисковым. поскольку заранее неизвестно, для какой из сторон он окажется выгоднее.

Форма договора письменная, удостоверяется нотариусом, а в случае передачи получателем ренты плательщику недвижимости договор подлежит государственной регистрации (ст.584 ГК).

Моментом заключения договора считается передача движимой вещи либо

государственная регистрация договора при передаче недвижимости.

9.Договор аренды

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату (ст.606 ГК РФ)

При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с

обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным и взаимным договорам.

Субъектами договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, правомочное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Что касается арендатора, то в этом качестве могут выступать всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим лицом. ГК РФ не содержит специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.

Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств: земельные

25

участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п.1 ст. 607 ГК).

Единственным существенным условием во всех видах договора аренды является предмет, и только в договоре аренды недвижимости вторым существенным условием является и арендная плата.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако ГК допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца.

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным.

Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года. Договор аренды недвижимого имущества на срок более одного года с недвижимостью подлежит государственной регистрации.

Форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем

-существенно ухудшает имущество;

-более двух раз подряд (при краткосрочном договоре до 1 года) по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжения договора в следующих случаях если:

-арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество, либо

недостатки, за которые отвечает арендодатель;

обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п.1 ст. 626 ГК РФ).

В определении договора проката отражены три его специфические черты, а именно:

-в качестве арендодателя выступает специальный субъект - предприниматель (п. 1 ст. 626 ГК). Причем ГК особо подчеркивает, его предпринимательская деятельность по сдаче имущества в прокат должна быть постоянной. Разовая сделка по сдаче в аренду движимого имущества проката не составляет.

-предметом договора является только движимое имущество (кроме транспортных средств, для которых предусмотрены специальные правила),

предоставляется транспортное средство во временное владение и пользование с оказанием услуг по управлению им и его технической эксплуатации или без оказания такого рода услуг (ст. 632, 642 ГК РФ). При аренде транспортного средства с экипажем арендодатель обязан осуществлять и текущий и капитальный ремонт (ст.634 ГК РФ),а при аренде без экипажа эти обязанности возлагаются на арендатора (ст.644 ГК РФ).

3. Договор аренды зданий и сооружений По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется

передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК). Существенным условием, наряду с предметом, является арендная плата, при этом Правила определения цены, предусмотренные пункта 3 статьи 424 ГК РФ не применяются 4. Договор аренды предприятий

По договору аренды предприятий арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в

27

собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК РФ).

С другими видами аренды договор лизинга объединяет то, что имущество передается арендодателем арендатору во временное возмездное владение и пользование.

Вместе с тем договору лизинга присущи определенные характерные особенности, выделяющие его в отдельный вид договора аренды: он содержит элементы и договора займа (между лизингодателем и лизингополучателем) и договора купли-продажи (лизингодатель покупает объект лизинга у продавца, становясь его собственником.)

10.Договор найма

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п.1.ст.671 ГК РФ).

Нанимателем может быть только физическое лицо, юридическое лицо может получить жилое помещение во временное пользование для проживания в нем граждан только на основании договора аренды (ст. 671 ГК РФ).

Договор является взаимным, возмездным, консенсуальным.

Объектом договора может быть изолированное жилое помещение, признаваемое недвижимым имуществом и являющиеся пригодным по санитарному и техническому состоянию для постоянного проживания в нем граждан (п.2 ст. 15 ЖК РФ).

Взависимости от форм собственности жилищный фонд может быть: частный, государственный и муниципальный (ст.19 ЖК РФ).

Виды договора найма:

-коммерческий – регулируется нормами главы 33 Гражданского кодекса РФ;

-социальный – правовая регламентация осуществляется в соответствии с Жилищным кодексом РФ от 29.12.2004 г. и ст.672 ГК РФ.

Основанием возникновения жилищных правоотношений является ордер в социальном найме и договор - в коммерческом найме.

Договор социального найма заключается на основе сложного юридического состава, включающего в себя решение администрации о предоставлении жилого помещения и выдаче ордера, а коммерческий найм заключается на основании договора, представляющего собой свободное волеизъявление сторон относительно предмета договора.

Договор найма заключается в письменной форме.

Вкоммерческом найме поднайм допустим только с согласия наймодателя. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением, ответственным перед наймодателем остается наниматель. Срок поднайма не может превышать срок договора найма. У нанимателя могут проживать временные жильцы на безвозмездной основе без согласия, но с уведомлением наймодателя сроком не более 6 месяцев.

28

Договор найма жилого помещения как коммерческий, так и социальный может быть расторгнут по инициативе любой из сторон.

Наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма может в одностороннем порядке расторгнуть договор, уведомив письменным предупреждением наймодателя за три месяца. По требованию наймодателя, договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае невнесения платы за жилое помещение за 6 месяцев при долгосрочном (на 5 лет) найме, и более 2 раз подряд при краткосрочном (до 1 года) найме; разрушения или порчи жилого помещения, а также использования жилого помещения не по назначению; систематического нарушения прав и интересов соседей.

При расторжении коммерческого найма наниматель выселяется без предоставления иного жилого помещения.

Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения возможно в любое время по соглашению сторон. Основания расторжения аналогичны основаниям по коммерческому найму (ст. 83 ЖК РФ). Однако, выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, производится в судебном порядке с предоставлением других благоустроенных или неблагоустроенных жилых помещений (ст. 84 ЖК РФ).

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

По договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона в лице органа государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация либо организации, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством Российской Федерации обязуется передать другой стороне - гражданину, жилое помещение. В договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования должны быть указаны срок действия этого договора, размер платы за наем жилого помещения, порядок его изменения и условия заключения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок по истечении срока действия ранее заключенного договора.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается в письменной форме.

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, подлежит государственной регистрации в

29

порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на основании решения наймодателя о предоставлении жилого помещения по этому договору.

Нанимателем по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть гражданин, признанный по основаниям, установленным другим федеральным законом, указом Президента Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации или актом представительного органа местного самоуправления, нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в случае, если:

1)доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества, которые определяются органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, не превышают максимальный размер;

2)гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации порядке.

Максимальный размер дохода гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимости подлежащего налогообложению их имущества устанавливается органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, и не может превышать размер, позволяющий такому гражданину и таким членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования.

Предметом договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть жилое помещение в наемном доме социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся наемным домом социального использования жилой дом.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на срок не менее чем один год, но не более чем десять лет.

Срок определяется по выбору нанимателя по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на срок один год в период проведения процедуры обращения взыскания на жилые помещения в наемном доме социального использования или на являющийся наемным домом социального использования жилой дом в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Содержание и текущий ремонт жилого помещения, предоставленного по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального