4846

22

3. Развить и разработать новые механизмы управления имуществом города, включая привлечение профессиональных управляющих компаний, передачу имущества города в концессию.

IV Развитие инфраструктуры рынка земли и иной недвижимости в сфере совершенствования нормативно-правовой базы земельной реформы и в сфере государственного регулирования рынка недвижимости города.

Принятие рациональных экономических решений возможно лишь на основе обладание необходимой для этого информацией. Мониторинг рынка недвижимости — длительный систематический сбор и анализ сведений о состоянии рынка недвижимости и его сегментов по определенному кругу параметров с целью выявление наиболее полной картины функционирования рынка недвижимости, предоставления его субъектам необходимого и достаточного объема информации для принятия решений по поводу владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

Город использует результаты мониторинга рынка недвижимости в целях подготовки и принятия стратегических решений, связанных с прогнозированием развития экономики города или отдельных отраслей, решения тактических задач. Например, оценка стабильности рынка недвижимости города необходима органам власти для принятия правильных решений по распоряжению имуществом.

При увеличении стабильности рынка недвижимости значение коэффициента капитализации, используемого в теории оценки доходной недвижимости и представляющего собой отношения величины годовой арендной платы (А) к рыночной стоимости объекта недвижимости (V), снижается. И, наоборот, при снижении стабильности рынка недвижимости коэффициент капитализации повышается. Таким образом, рост стабильности рынка недвижимости характеризуется коэффициентом стабильности рынка

стоимости объекта, руб.кв. м.

Тогда, если известны средние значения годовой арендной ставки (Аср ) и рыночной стоимости объекта конкретного назначения (Vср ), используя предложенный коэффициент стабильности рынка недвижимости, город как собственник и арендодатель может выбрать рациональную модель распоряжения имуществом: продажу или аренду. При этом необходимо сравнивать текущие значения А и V с известными средними значениями для данного типа недвижимости Аср и Vср. В зависимости от темпов изменения А и V возможны различные ситуационные модели рынка недвижимости, при которых целесообразна продажа объекта или его аренда.

Особое место в работе занимает исследование проблемы оценки эффективности функционирования системы управления недвижимостью города. В наибольшей степени разработанными являются вопросы оценки

23

эффективности инвестиционных проектов. Анализ отечественного опыта и действующих в настоящее время методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов показал, что систему показателей эффективности можно классифицировать по ряду признаков (рис. 11 ).

Все разновидности показателей эффективности инвестиций широко применяются при реализации отдельных инвестиционных проектов в имущественной сфере крупного города. В частности, при:

-выборе варианта наилучшего использования земельного участка при новом строительстве или реконструкции отдельного объекта;

-при выборе варианта развития территории (строительство, реконструкция, модернизация, вывод в промзоны комплекса объектов);

-при принятии решений по поводу создания, ликвидации и управления ГУП.

Однако эффективность функционирования системы управления недвижимым имуществом города в целом невозможно оценить только на основе показателей эффективности отдельных инвестиционных проектов. С нашей точки зрения, эффективность функционирования органов государственной власти должна быть основана на оценке по результатам

деятельности или по показателям результативности.

При внедрении показателей результативности в органах власти необходимо четко выделить два типа деятельности органа: программно-целевой и регулярный. Для первого возможна и необходима формализация результата в терминах показателей конечного эффекта, для второго — результат слабо формализуется, поэтому оценка строится на показателях рабочих процессов, основным из которых является степень соответствия регламенту процесса (в терминах административных и должностных регламентов).

Под термином «показатель результативности» мы понимаем количественный или качественный показатель (индикатор), характеризующий результат деятельности или успешность движения к достижению цели (задачи) организации. Это показатель, позволяющий определить, действительно ли орган власти (программа, государство) достигает поставленных целей.

По нашему мнению, показатели результативности органов управления имуществом города должны обладать следующими характеристиками: специфичность и конкретность (относится к данной организации или программе); измеряемость; достижимость (поставленное целевое значение показателя может быть достигнуто с использованием имеющихся ресурсов); адекватность; привязка к определенному отчетному периоду.

К показателям результативности относятся следующие группы показателей: показатели вложенных ресурсов - должны применяться для описания использования всех ресурсов, которыми располагает орган управления на начало отчетного периода или в среднем за период;

показатели непосредственного результата деятельности должны выражаться в виде объема деятельности, оказанных услуг и т.п. за отчетный

24

период. Возможны два варианта формулирования этих показателей. Вопервых, с помощью расчета объема деятельности или услуг, произведенных органом управления. В частности, в системе управления недвижимым имуществом

ЭФФЕКТИВНОСТЬ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ

Рис. 11. Классификация показателей эффективности инвестиционных проектов

города: количество заключенных договоров аренды, доверительного управления, бессрочного пользования; приватизированных объектов ( в том числе по методам приватизации); величина дохода, полученного от использования недвижимости города различными способами и т.п. Вовторых, как объем, так и некоторые качественные характеристик результата: количество договоров аренды, по которым отсутствуют отсрочки платежей, количество договоров доверительного управления недвижимостью города, по которым обеспечен рост стоимости объектов и т.п.

показатели конечного эффекта ~ результат воздействия деятельности на целевую группу, т.е. объекты управления. Иными словами, это изменение состояния управляемой подсистемы в результате управляющих воздействий, а показатель конечного эффекта - это измеримый индикатор достижения поставленных целей. Мы предлагаем следующие подходы к формулированию показателей конечного эффекта:

1. Показатель, характеризующий результат, эффект воздействия произведенных действий и услуг на достижение поставленных целей.

25

В частности, в приведенном ранее дереве целей такими конечными показателями глобальной цели является система показателей, отражающих качество жизни граждан, к которым, можно отнести ВВП или региональный продукт на душу населения, средняя продолжительность жизни граждан, доступность медицинского обслуживания и образования и т.п.

2.Степень удовлетворенности потребителя оказанной услугой или деятельностью органа власти. Данная информация собирается через направленные социологические опросы.

3.Кроме того, показатель конечного эффекта может конкретизировать поставленную цель, в частности, цель может быть сформулирована количественно, в том числе в виде ограничений. В системе управления имуществом города такого рода целевым показателем должен быть минимальный уровень (доля) доходов бюджета от использования и приватизации имущества города (Dmin).

Всистеме управления недвижимым имуществом города целевой группой являются объекты недвижимости, принадлежащие городу. Показателем конечного эффекта для данной целевой группы должно быть, по нашему мнению, увеличение стоимости единицы недвижимого имущества

города, т.е. одного кв. метра общей площади( V ) ,дифференцированный по видам недвижимости в соответствии с приведенной выше классификацией. Тогда эффективность работы органов власти по управлению недвижимым имуществом города (Э) на основе стоимостного подхода должна быть выражена отношением показателя конечного эффекта к вложенным ресурсам

Таким образом, учитывая все рассмотренные подходы к оценке эффективности управления недвижимым имуществом города, мы предлагаем подход, основанный на последовательном развитии оценки эффективности от уровня отдельно взятого объекта до уровня оценки экономической эффективности управления недвижимым имуществом в целом (рис. 12).

Объективная потребность сохранения государственного сектора экономики обусловлена необходимостью обеспечения потенциала для решения ограниченного круга стратегических и социально-ориентированных задач. Поэтому наряду с последовательным сокращением количества унитарных предприятий и постепенным отказом от использования права хозяйственного ведения, одной из основных задач политики государства в области управления государственным имуществом было и остается повышение эффективности управления унитарными предприятиями, сохранение которых объективно необходимо в интересах государства.

Нам представляется, что наиболее удачным инструментом контроля деятельности унитарного предприятия могло бы стать создание так

27

структур администрации и осуществлять свою деятельность в форме периодических заседаний.

Особенностью крупных городов является значительное количество зданий и помещений, предназначенных для выполнения органами власти своих функций. Значительную часть материальных затрат на их содержание составляют условно-постоянные расходы на содержание, коммунальные услуги, текущий и капитальный ремонт, не связанные с основной деятельностью органов власти и ее результатами. В Санкт-Петербурге, по результатам анализа функциональной структуры расходов бюджета города на 2004 год, они составили 27,8 %. В среднем по РФ эти затраты достигают 30 — 60 % общих расходов на содержание органов власти. Соответственно, данная составляющая расходов имеет большой резерв экономии, обусловленный неэффективностью использования, обслуживания и эксплуатации.

На сегодняшний день средняя площадь служебных помещений в органах власти в расчете на одного служащего составляет 26 кв.м., при установленном нормативе в 9 кв.м. общей площади на человека. При условии сдачи в аренду избыточных площадей на рыночных условиях дополнительный годовой доход федерального бюджета может быть оценен в объеме свыше одного миллиарда долларов.

При общем избытке площадей во многих органах отмечается нехватка офисных помещений из-за низкой доли полезной площади, наличия площадей, требующих капитального ремонта, нерациональной планировки.

Поскольку лимиты устанавливаются индивидуально, а услуги по обслуживанию зданий предоставляются локальными монопольными организациями, то обоснование потребности в средствах может быть построено только по принципу «от достигнутого», не позволяющему выявить резервы экономии и консервирующему нерациональные расходы.

Обслуживание современных зданий требует квалифицированного подхода, его должны производить профессионалы, которые не только занимаются устранением неполадок на местах, но и проводят профилактические работы, предупреждающие их возникновение.

Мы предлагаем несколько моделей рационализации использования зданий и помещений органов власти города, которые могут применяться и в комплексе.

1. Создание единой управляющей компании по содержанию недвижимости, занятой органами власти города, которая обеспечит:

полную прозрачность расходования средств на эксплуатацию и обслуживание зданий и помещений;

экономию средств на обслуживании путем предупреждения поломок и ремонтов;

улучшение состояния зданий;

28

централизованное управление площадями, сдаваемыми в аренду, рыночные условия аренды и полную прозрачность расчетов между арендаторами и владельцами зданий;

управление реконструкцией, капитальным ремонтом, строительством. Как один из вариантов можно рассматривать создание единой

управляющей компании в форме АО, 100% акций которого принадлежит городу (рис. 13 ).

2. Частичный или полный переход к рыночным условиям аренды недвижимости органами власти города для выполнения своих функций.

Для этого должно быть создано ведомство, ответственное за все здания и помещения, предназначенные для органов власти. Это ведомство будет отвечать за организацию сдачи аренды на рыночных условиях зданий и помещений для органов власти.

Бюджет города

Единая управляющая компания

Рис. 13. Модель функционирования единой управляющей компании по содержанию недвижимости, занятой органами власти города

При этом если его услуги не удовлетворяют потребностям госструктур, те в свою очередь могут арендовать необходимые площади на открытом рынке. В таком случае ведомство, ответственное за сдачу площадей в аренду, вправе сдать свободные площади на открытом рынке коммерческим организациям по рыночным ставкам аренды. Достаточно будет содержать только самый необходимый для удовлетворения нужд министерств фонд административных площадей, продав неиспользуемую часть зданий и помещений (рис. 14).

3. Централизация размещения органов власти города, смещение в другие (менее дорогостоящие) территориальные зоны (рис. 15).

Основными принципами строительства новых комплексов для размещения органов власти являются:

29

Бюджет города

Рынок недвижимости города

Рис. 14. Схема функционирования рыночной модели управления объектами недвижимости, используемыми органами власти города

-компактное размещение административного аппарата в отдельном специализированном квартале;

-проведение архитектурных конкурсов на лучший проект, в том числе с обязательным привлечением зарубежных архитекторов;

-создание новой (или привлечение на конкурсной основе) компании, осуществляющей функции заказчика при реализации проекта;

-разгрузка центров крупнейших городов от пассажирских и транспортных потоков;

-возможность обеспечения более высокого уровня безопасности при одновременном сокращении удельных показателей строительных и эксплуатационных затрат.

Вто же время недостатками таких масштабных проектов являются: длительный период строительства; значительные инвестиции; проблемы

обеспечения безопасности работы органов власти, представителей бизнеса, которые разместятся в комплексе, где одновременно может находится более 1,5 млн. человек.

Наряду с административной, город является собственником и коммерческой недвижимости, сдача которой в аренду является основным, но не самым эффективным механизмом управления, поскольку при этом органами городской власти не разрабатываются программы эффективного коммерческого использования объектов, развития недвижимости, привлечения инвестиций, т. е. отсутствует объектный подход к управлению.

30

Рис. 15. Модель централизации размещения органов власти города

Выходом из создавшегося положения может стать создание управляющих компаний, целью деятельности которых будет не только получение максимальной прибыли от сдачи в аренду принадлежащих городу нежилых помещений, но и минимизация арендных рисков путем разработки эффективных методов управления. Законным основанием для передачи объектов управляющей компании является такая форма договорных отношений как доверительное управление имуществом.

Под деятельностью по доверительному управлению недвижимостью города понимается предпринимательская деятельность по выполнению всей совокупности работ, связанных с исполнением любых допускаемых гражданским законодательством Российской Федерации правомочий собственника недвижимого имущества, разрешенного к обороту, - земельных участков, зданий, строений и сооружений, жилых и нежилых помещений. Деятельность осуществляется в интересах собственника недвижимого имущества на возмездной основе.

Одним из преимуществ договора доверительного управления является возможность сочетания управления недвижимым имуществом с заключением инвестиционных контрактов. Решение о заключении контракта принимается только учредителем управления на основании экономического расчета, содержащего вывод о более эффективном использовании объекта недвижимости. С договором доверительного управления возможно также сочетать комбинированные инвестиционные проекты. Практика показывает, что это актуально для ветхих объектов, подлежащих реконструкции или