4349

Саморегулируемая организация (СРО)

застройщиков

Застройщики

Коммунальные ПредприятияМуниципалитеты предприятия застройщики

Рис. 1. Взаимосвязь участников инвестиционного процесса в

строительстве

11

Прокомментируем основные экономические отношения и операции, возникающие в рамках данного механизма:

1) институциональные инвесторы (ИИ) для диверсификации и балансировки своих инвестиционных портфелей приобретают облигации ГФИРС, обеспеченные облигациями застройщиков. Параметры облигаций застройщика через показатель цены капитала будут оказывать влияние на параметры облигаций ГФИРС, а следовательно, и на интерес инвесторов. Для определения цены капитала застройщика сформируем денежный поток, генерируемый облигацией застройщика (табл. 1).

где НП – ставка налога на прибыль.

Таким образом, главный параметр облигаций ГФИРС, определяющий ее доходность, купон (КГФИРС) задается, исходя из ограничений:

где ЦЗ* - цена капитала застройщика, скорректированная на комиссию банка (КБ): ЦЗ* = ЦЗ-КБ,

И – уровень инфляции; 2) банк находит застройщика, удовлетворяющего всем критериям

участника данного механизма, и выдает ему кредит под обеспечение

13

облигациями данного застройщика. Застройщик становится участником данного механизма, если минимальная стоимость продажи построенного жилья (С) будет покрывать себестоимость строительства (СС) и расходы на привлечение финансирования (СС*ЦЗ), т.е.:

где РЗ – рентабельность строительства, определяемая как отношение прибыли застройщика к себестоимости строительства; задается как норматив

встандартах ГФИРС;

3)ГФИРС, будучи открытым акционерным обществом, направляет средства уставного капитала (УК) и средства, вырученные от продажи своих облигаций, на выкуп кредитов на строительство, обеспеченных облигациями застройщиков в соответствии со стандартами ГФИРС, которые ранее выдал банк. Статус кредита на строительство определяется стандартами,

разрабатываемыми ГФИРС. Банк передает ГФИРС облигации заемщика,

которые служат обеспечением для облигаций ГФИРС; 4) суть деятельности банка в данном механизме – посредничество

между заемщиками и ГФИРС, однако, инициатором всех операций данного механизма является именно банк, т.к. он подбирает застройщика,

удовлетворяющего требованиям стандартов ГФИРС и выдает ему кредит на строительство.

Таким образом, определены функции и задачи участников новой модели инвестиционно-строительной деятельности в ходе реализации антикризисных мер по стимулированию жилищного строительства, которые объединены в экономический механизм стимулирования инвестиционной деятельности строительных организаций, основанный на государственном регулировании жилищного строительства с использованием средств институциональных инвесторов и приобретателей жилья.

14

3. Модель оценки платежеспособного спроса различных групп населения на жилье служит отправной точкой при определении взаимоотношений остальных участников антикризисного механизма. Оценив реальную покупательную способность семей той или иной группы населения

(работоспособное население отдельного региона или крупного города),

можно определить базу для расчета цены продажи жилья конечному потребителю. В соответствии с моделью определим уровень платежеспособного спроса со стороны среднестатистического работоспособного гражданина РФ. Необходимо определить возможности указанной группы населения по приобретению жилья. Поскольку себестоимость строительства жилья зависит от типа строительства и вида применяемых строительных и отделочных материалов, необходимо задать ограничения по числу рассматриваемых альтернатив. Рассмотрим влияние типа строительства на себестоимость, при этом будем считать, что более дорогое по себестоимости жилье является более качественным и ему отдается предпочтение с точки зрения потребителя.

Процесс оценки платежеспособного спроса представлен на рисунке 3.

Определенная современная величина аннуитета - это размер кредита на основе которого можно судить о платежеспособном спросе, т.е. семьи из интересующей нас группы могут взять кредит на улучшение жилищных условий не более расчетной величины С0.

Далее необходимо интерпретировать полученные результаты. Пусть организация-застройщик согласна на получение финансирования от ГФИРС на условиях с установленным уровнем рентабельности от жилищного строительства, тогда можно определить цену продажи жилья. На основе данных о размере кредита и стоимости 1 м2 жилья получаем величину дополнительно приобретаемой площади жилья.

Граждане, в собственности которых уже есть жилье и отдающие предпочтение более качественному жилью, могут выбрать вариант покупки квартиры в кирпичном доме, а граждане, для которых критичным фактором

15

Определение групп населения по уровню дохода

Определение долей разных групп в структуре населения по уровню дохода

Определение дохода на душу населения в каждой группе (Дгр)

Определение размера семейного бюджета (Б) в интересующей группе: Бгр=Дгр х Чс , где Чс - показатель среднего состава семьи

Определение размера возможных ежемесячных отчислений на жилье для

одной семьи: Пмес Бгр n , где n – норма расходов на жилье в процентах

100

от семейного бюджета, %

Определение годовой величины выплат за жилье: Пгод Пмес 12

Определение текущей стоимости денежного потока (С0), возникающего в ходе

приобретения жилья на условиях ипотеки: С0 Пгод 1 1 Е t , где

Е

Е – среднестатистическое значение процента по ипотечному кредиту в долях единицы;

t –среднестатистический срок ипотечного кредитования, годы

Формирование цены покупателя (С0м2): на основе данных о располагаемых средствах (сумма кредита и накоплений (M): С0 + M) и требуемой площади

жилья (S): С0м2 С0 M .

S

Формирование цены продавца (Нм2): определение различных вариантов стоимости жилья в зависимости от типа строительства (кирпичное, панельное,

Рис. 3. Оценка платежеспособного спроса покупателей жилья на основе

анализа статистических данных по социально-экономическому положению

населения

16

является площадь приобретаемого жилья, могут выбрать вариант покупки квартиры в панельном доме. В зависимости от того, граждан с какими предпочтениями окажется больше, к работе в соответствии с предлагаемым подходом могут привлекаться организации-застройщики,

специализирующиеся на том или ином типе строительства.

Таким образом, разработана модель оценки потенциального спроса со стороны отдельных категорий граждан, что позволяет обеспечить ориентацию антикризисного механизма на рыночные потребности.

4. Институциональная модель оценки экономического эффекта от реализации механизма стимулирования инвестиционной деятельности строительных организаций, которая включает в себя такие компоненты как эффекты застройщика, банка, приобретателя жилья, ГФИРС,

институционального инвестора, основана на детализации роли каждого из участников механизма и описании возможных выгод этих участников.

Опишем денежные потоки каждого участника предлагаемого механизма:

1) Эффективность застройщика (ЭЗ) можно определить следующим образом:

где РЗ – рентабельность строительства, определяемая как отношение прибыли застройщика к себестоимости строительства; задается как норматив в стандартах ГФИРС;

ЦЗ – цена привлекаемого застройщиком финансирования.

Тогда получаемый застройщиком эффект (ПЗ - прибыль застройщика)

составит:

где СС – себестоимость строительства жилья;

2) эффект банка (ЭБ) определяется на основе денежного потока,

основным элементом которого является комиссионное вознаграждение (КБ)

17

за посредничество между застройщиком и ГФИРС, выраженное в процентах от объема выданных кредитов на жилищное строительство:

«Доступное жилье». Кроме того, необходимо отметить, что в предлагаемый механизм заложен потенциал, определяемый следующей разницей:

где КГФИРС – купон облигаций ГФИРС.

4)эффект институциональных инвесторов заключается в расширении доступных финансовых инструментов с низким уровнем риска и доходностью на уровне инфляции;

5)эффект приобретателя жилья заключается в ориентации жилищного строительства на его нужды с учетом его финансовых возможностей.

Институциональная модель представлена на рис. 4.

Таким образом, разработана модель оценки экономического эффекта от реализации механизма стимулирования инвестиционной деятельности строительных организаций, учитывающая интересы каждого из участников

механизма.

5. Рекомендации по использованию предлагаемого антикризисного экономического механизма стимулирования инвестиционно-строительной

деятельности разработаны на основе сценарного подхода.

Управлять поведением двух основных участников предлагаемого механизма: застройщика и институционального инвестора, - задача ГФИРС,

у которого для этого имеется действенный инструмент в виде процентных

ставок по кредитам на строительство (купон облигаций застройщика) и по облигациям ГФИРС. Далее описаны предполагаемые сценарии.

Оптимистичный сценарий: в регионах с наибольшим обострением

ситуации в области жилищного строительства созданы СРО застройщиков и этот процесс идет по всей стране; создан ГФИРС и разработаны

18

Рис. 4. Институциональная модель оценки экономического эффекта

механизма стимулирования инвестиционной деятельности строительного

комплекса

19

соответствующие стандарты, внесены необходимые поправки в действующее законодательство – это общие условия для всех типов сценариев.

Застройщики готовы отвечать по обязательствам в форме кредитов на строительство при условии:

(11)

а институциональные инвесторы продолжают демонстрировать повышенный спрос на облигации ГФИРС по ставке КГФИРС:

И ≤ КГФИРС ≤ ЦЗ - КБ, (12)

тогда происходит следующее перераспределение денежных потоков

(предполагаем, что тело кредита в процессе кредитования не меняется,

следовательно, денежный поток полностью формируется процентами по кредиту): застройщик по условиям кредитования выплачивает проценты банку (ЦЗ), занимающегося обслуживанием строительных кредитов, банк оставляет себе комиссию в размере КБ , оставшиеся средства, определяемые как:

банк направляет ГФИРС, который величину КГФИРС из них выплачивает институциональным инвесторам, а оставшиеся средства:

(выкуп облигаций заемщика).

Пессимистичный сценарий: он отличается от оптимистичного снижением заинтересованности институциональных инвесторов, т.е. их нежеланием приобретать облигации ГФИРС под низкие проценты. В этом случае ГФИРС поступает следующим образом: остающиеся в распоряжении ГФИРС проценты не капитализируются, а направляются на выплату процентов по облигациям ГФИРС, что влечет увеличение притока инвестиций:

КГФИРС=ЦЗ-КБ . (15)

20