4276

19

3 Обзор основных причин отказов и приостановлений по земельным участкам и объектам капитального строительства

3.1. В отношении земельных участков: 3.1.1. Приостановления:

П.1 ч.2 ст.26 - в акте согласования местоположения границы земельного участка в качестве смежного землепользователя заявлен один собственник, а по данным ГКН он может являться смежником только части этой границы. Местоположение земельного участка, о государственном кадастровом учете которого представлено заявление, по сведениям государственного кадастра недвижимости не соответствует местоположению этого земельного участка на утвержденной органом местного самоуправления схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории и на схеме расположения земельного участка, представленной в межевом плане

П.4 ч.2 ст.26 - не предоставлены необходимые для кадастрового учета документы, а именно: отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок. В приложении к межевому плану включены документы на жилой дом, а не на земельный участок и т.п.

3.1.2. Отказы:

П.2.ч.2 ст.27: оформление межевого плана не в соответствии с установленными требованиями.

Например, это могут быть не заверенные подписью и печатью кадастрового инженера исправления. А также неверная или противоречивая нумерация точек в акте согласования, и чертеже земельного участка; заверение межевого плана подписью заказчика на более раннюю дату, чем дата подготовки окончательной редакции межевого плана кадастровым инженером, отсутствие подписи и/или печати кадастрового инженера на документах приложения, титульном листе межевого плана, акте согласования или обороте последнего листа, отсутствие подписи заказчика на титульном листе и т.п.

Вмежевом плане в графе «3» реквизита «6» раздела «сведения об уточняемых земельных участках и их частях» отсутствуют сведения о правообладателях смежных земельных участков, адрес для связи с правообладателем смежного земельного участка, для физического лица - вид права, адрес для связи с правообладателем смежного земельного участка, реквизиты правоустанавливающих документов;

Сведения таблицы «6» раздела «сведения об уточняемых земельных участках и их частях» противоречат сведениям, указанным в акте согласования местоположения границы земельного участка;

Вакте согласования местоположения границы земельного участка отсутствуют необходимые реквизиты (например, фамилия и инициалы правообладателя смежного земельного участка, а также реквизиты документа, удостоверяющего его личность и дата его подписи).

П.3 ч.2 ст.27. размеры земельных участков не соответствуют установленным требованиям.

П.5 ч.2 ст.27: не прикладываются нотариально заверенные копии или подлинники правоустанавливающих документов, отсутствуют или некорректно составлены

20

доверенности. Заявления подают лица, сведения о правах которых отсутствуют в ГКН и не подтверждаются документами и т.п. Обращаются за учетом изменений не все участники долевой собственности на объект.

П.6 ч.2 ст.27. при отказе ссылка на этот пункт часто встречается по причине не предоставления в срок переделанных межевых планов, недостающих документов и т.п. Чаще всего отказы и приостановления по этому пункту происходят при учете участков многоквартирных жилых домов на стадии их формирования, при учете ИЖС и садов при первоначальном отсутствии необходимых документов.

П. 1 ч.5 ст. 27 - в результате кадастрового учета площадь земельного участка может оказаться больше площади, сведения о которой относительно этого участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования.

П.2.ч.5 ст.27: отсутствие подписей в акте согласования местоположения границ, извещения в СМИ о согласовании границ по срокам или содержанию не соответствуют требованиям 221-ФЗ (сроки, место, реквизиты заказчика, кадастрового инженера, прядок ознакомления с проектом межевого плана и т.п.). В акте согласования расписывается ненадлежащее лицо или не весь состав смежных землепользователей, не указываются реквизиты доверенностей.

3.2. В отношении объектов капитального строительства: 3.2.1. Приостановления:

По сложившейся практике основной причиной приостановления государственного учета объектов капитального строительства является непредоставление необходимых для такого учета документов.

3.2.2. Отказы:

Основная причина отказа в осуществлении государственного учета - заявление о государственном учете или необходимые для государственного учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно выявляется неверное оформление текстовой и графической частей.

Текстовая часть:

-копии документов, использованных при заполнении технического плана не заверены подписью и печатью кадастрового инженера с указанием фамилии и инициалов;

-в Приложении отсутствуют копии документов, использованных при заполнении раздела «Характеристики здания (помещения, объекта незавершенного строительства, сооружения);

-сведения о документах, на основании которых подготовлен технический план (технический паспорт, проектная документация, декларация) должны включаться в таблицу «Исходные данные» первыми;

-в разделе «Характеристики помещения» указывается номер и обозначение этажа (например: 1 этаж, 1 подвал);

-в качестве основной характеристики объекта незавершенного строительством, если такой объект является зданием, указывается общая площадь (проектируемая);

21

-год ввода в эксплуатацию указывается в соответствии с разрешением на ввод в

эксплуатацию. При отсутствии указанного разрешения в соответствующей строке приводится год завершения строительства сооружения;

-при отсутствии присвоенного в установленном порядке адреса в соответствующие строки раздела "Характеристики…" вносится описание местоположения

суказанием наименования субъекта Российской Федерации, муниципального образования, населенного пункта (город, село и т.д.), улицы (проспект, шоссе, переулок, бульвар и т.д.), номера здания (сооружения). При этом дополнительно указываются вид муниципального образования (муниципальный район, городской округ, поселение и т.д.) и тип (вид) городского (город, поселок) либо сельского (село, деревня и т.д.) поселения

Графическая часть:

-графическая часть технического плана помещения оформляется на основе поэтажного плана, являющегося частью проектной документации, графической части технического паспорта здания (или сооружения), сведения о которых указаны в разделе "Исходные данные". Графическая часть технического плана представляет собой план этажа или части этажа здания либо сооружения с указанием на этом плане местоположения соответствующего помещения;

-план этажа либо План здания (сооружения) размещается симметрично краям листа. Сторона главного фасада в плане должна располагаться внизу, параллельно нижнему краю листа. В случае если невозможно определить главный фасад, внизу, параллельно нижнему краю листа, располагается южная сторона здания. При этом в левом верхнем углу листа указывается направление сторон света, а в разделе "Заключение кадастрового инженера" делается соответствующая запись. Расстояние между планом этажа (части этажа) здания (или сооружения) и краями листа не должно быть менее 2 - 3 см.;

-на плане этажа либо плане здания (сооружения) отображаются в масштабе в соответствии с размерами на поэтажном плане, являющемся частью проектной документации, в графической части технического паспорта здания или чертеже:

стены и перегородки; окна и двери; лестницы, балконы;

внутренние выступы стен.

-план части этажа, а при отсутствии этажности у здания (сооружения) - план части здания (сооружения) оформляются в случае, если помещение расположено в пределах изолированной части этажа здания (сооружения) либо части здания (сооружения) (подъезд здания, отдельная блок-секция и т.п.). При этом на Плане части этажа, а при отсутствии этажности у здания (сооружения) - Плане части здания (сооружения) указывается обозначение такой части (например, подъезд N 1 и т.п.);

-при составлении плана этажа должны быть указаны условные обозначения;

-документы, использованные при составлении плана этажа, должны быть включены в Приложение;

-графическая часть технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительством оформляется на основе сведений кадастровой выписки о соответствующем земельном участке или кадастрового плана территории, сведения о которых указаны в разделе "Исходные данные". При подготовке графической части

22

технического плана могут быть использованы иные документы (в том числе картографические материалы), позволяющие определить местоположение соответствующего сооружения в границах земельного участка. Указанные документы включаются в Приложении А.

23

4 Статистические показатели

Динамика приостановлений и отказов (в процентном выражении) от общего количества принятых решений в 2012 году в отношении земельных участков представлена на рисунке 4.1.

Рисунок 4.1 - Доля приостановлений и отказов (в процентном выражении) от общего количества принятых решений в 2012 году в отношении земельных участков

Приведенные показатели говорят о том, что с начала 2012 года доля отрицательных решений планомерно снижалась до июня. Начиная с июля 2012 года вступила в силу новая редакция приказа Минэкономразвития РФ от 24.11.2008 №412, изменившая требования к составлению межевых планов, в т.ч. установившая обязательное формирование и предоставление электронного вида межевого плана. Соответственно, пока кадастровыми инженерами не была наработана необходимая практика и не были приняты к сведению характерные замечания органа кадастрового учета, указываемые в решениях о приостановлениях или отказах, доля отрицательных решений в первое время после изменения требований (начиная с июля) резко возросла. В дальнейшем, по мере наработки практики и принятия кадастровыми инженерами к сведению характерных замечаний органа кадастрового учета, качество подготовки ими документов начало повышаться, что повлекло наблюдаемое снижение доли отрицательных решений с июля по настоящее время. На сегодняшний день, как видно из диаграммы, доля заявок, по котороым принимаются положительные решения, составляет не менее 80%.

Динамика приостановлений и отказов (в процентном выражении) от общего количества принятых решений в 2012 году в отношении объектов капитального строительства представлена на рисунке 4.2.

24

Рисунок 4.2 - Доля приостановлений и отказов (в процентном выражении) от общего количества принятых решений в 2012 году в отношении объектов капитального строительства

Приведенные показатели говорят о том, что с начала 2012 года доля отрицательных решений в целом незначительно снижалась до марта. 1 апреля 2012 года закончился переходный период, предусмотренный приказом Минэкономразвития от 14.10.2011 №577, в связи с чем для государственного учета стал необходим технический план вместо изготавливаемых ранее технических паспортов. Соответственно, пока кадастровыми инженерами не была наработана необходимая практика и не были приняты к сведению характерные замечания органа кадастрового учета, указываемые в решениях о приостановлениях или отказах, доля отрицательных решений в первое время после изменения требований (начиная с апреля) резко возросла. В дальнейшем, по мере наработки практики и принятия кадастровыми инженерами к сведению характерных замечаний органа кадастрового учета, качество подготовки ими документов начало повышаться, что повлекло наблюдаемое общее снижение доли отрицательных решений с мая по настоящее время. На сегодняшний день, как видно из диаграммы, доля заявок, по котороым принимаются положительные решения, составляет не менее 80%.

25

Приложение А

Виды типовых решений (отказы и приостановления)

Ошибка 1 - Отказ по изменению вида разрешенного использования (со ссылкой на ПЗЗ) п.2, ч.2, ст.27

РЕШЕНИЕ об отказе в учете изменений объекта недвижимости Выявлено:

Сведения о видах разрешенного использования земельного участка в государственный кадастр недвижимости вносятся на основании градостроительного регламента либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления. Изменение одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с постановлением Городской Думы города Нижнего Новгорода от 15.11.2005 г. №89 «Об утверждении Правил землепользования и застройки в городе Нижнем Новгороде.

Согласно карте градостроительного зонирования территории Нижнего Новгорода земельный участок, расположенный по адресу: г. Нижний Новгород, Сормовский район, ул. Хальзовская, 2А, с кадастровым номером 52:18:0010190:4, расположен в территориальной зоне Ц-2 (Зона обслуживания и деловой активности местного значения).

Также сообщаем Вам, что в зоне Ц-2 отсутствует такой вид разрешенного использования, как «под здание гаража с прилегающей территорией».

Таким образом, изменение вида разрешенного использования вышеуказанного земельного участка, не представляется возможным.

Для устранения причин, послуживших основанием для принятия решения об отказе, рекомендуем Вам выбрать вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с данной территориальной зоной.

Ошибка 2 - Отказ по некорректной XML-схеме; по оформлению (техническая ошибка кадастрового инженера); по отсутствию согласия залогодержателей на перераспределение участка (нарушение ст.11.2 ЗК РФ) п.2, ч.2 ст.27, п.3, ч.2, ст.27

РЕШЕНИЕ об отказе в осуществлении кадастрового учета Выявлено:

Необходимые для кадастрового учета документы по содержанию не соответствуют требованиям ст.38 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ, а именно: межевой план составлен с нарушением приложений к Приказу Минэкономразвития «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» № 412 от 24.11.2008 г., так как: в разделе межевого плана «Сведения о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам» и письме ОАО «Домостроительный Комбинат №2» от 24.09.2012 № 191-УКС

26

неверно указаны обозначения земельных участков, посредством которых обеспечивается доступ.

Межевой план в электронной форме подготовлен не в соответствии с утвержденной xml-схемой.

Руководствуясь ч.4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям.

Отсутствует согласие на перераспределение земельного участка от АК «Сберегательный банк» РФ и ОАО КБ «Ассоциация». Для устранения причины, послужившей основанием для принятия решения об отказе, рекомендуем Вам обратиться к кадастровому инженеру Рыбковой И.А. для исправления вышеуказанных замечаний.

После устранения замечаний представить в филиал ФГБУ «Федеральная Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Нижегородской области повторное заявление о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости с приложением исправленного межевого плана и электронного носителя, содержащего межевой план в XML-формате.

Ошибка 3 - Отказ по некорректному заполнению реквизитов Межевого плана; по несогласованным границам вследствие некорректного извещения о согласовании п.2, ч.2

ст.27, п.2, ч.5, ст.27

РЕШЕНИЕ об отказе в осуществлении кадастрового учета Выявлено:

Необходимые для кадастрового учета документы по содержанию не соответствуют требованиям ст.38 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ, а именно: межевой план составлен с нарушением приложений к Приказу Минэкономразвития «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» № 412 от 24.11.2008 г., так как: в графе «Иные сведения» реквизита «4» раздела «Сведения об образуемых земельных участках и их частях» указаны не все ограничения, указанные на Схеме расположения земельного участка на кадастровом плане №3454-Сорм.

Границы земельного участка не согласованы в установленном законом порядке, а именно: в соответствии с ч.8 ст.39 Федерального Закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ опубликовывается в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов и иной официальной информации соответствующего муниципального образования.

На территории города Нижнего Новгорода, в соответствии с Постановлением администрации города Нижнего Новгорода от 08.02.2006 № 252 официальным считается

27

опубликование информации в газетах «День города. Нижний Новгород» и «Нижегородский рабочий».

В соответствии с ч.10 ст.39 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г. №221-ФЗ извещение о проведении собрания о согласовании границ должно быть вручено, направлено или опубликовано в срок не менее чем 30 дней до дня проведения данного собрания, тогда как оно опубликовано за 28 дней.

Выявлены противоречия: собрание заинтересованных лиц по поводу согласования местоположения границ состоялось 06.07.2012 г., тогда как возражения по проекту межевого плана и требования о согласовании местоположения границ земельных участков на местности принимаются до 09.07.2012 г.

Таким образом, в Акте согласования отсутствует подтверждение факта согласования (в виде подписи правообладателя смежного участка) части границы образуемого земельного участка с обозначением н2-5.

Для устранения причин, послуживших основанием для принятия решения об отказе, рекомендуем Вам обратиться к кадастровому инженеру Алексеенко Ю.И. для исправления вышеуказанных замечаний.

После устранения замечаний представить в филиал ФГБУ «Федеральная Кадастровая Палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Нижегородской области повторное заявление о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости с приложением исправленного межевого плана и электронного носителя, содержащего межевой план в XML формате.

Ошибка 4 – Отказ в предоставлении кадастрового паспорта вследствие пересечения границ со смежным участком (участок под «дачную амнистию» не попадает)

п.2., ч.12, ст.45

РЕШЕНИЕ об отказе в выдаче кадастрового паспорта Выявлено:

Одна из границ земельного участка, расположенного по адресу: Нижегородская обл., г. Нижний Новгород, Нижегородский район, ул. Грузинская, с кадастровым номером 52:18:0060055:45 пересекает одну из границ земельного участка, расположенного по адресу: Нижегородская обл., г. Нижний Новгород, Нижегородский район, по ул. Грузинская (от ул.Архитектора Харитонова до ул. Ошарская) (участок 1), с кадастровым номером 52:18:0000000:436.

Возможная причина возникновения пересечения границ земельных участков произошла в связи с ошибкой, допущенной при выполнении геодезических работ.

Ошибка 5 - Отказ по некорректному оформлению разделов текстовой и графической части Межевого плана; противоречие сведениям ГКН; пересечение границ с границами смежных участков; несовпадение границ образуемых участков с границами исходного участка при разделе исходного п.2, ч.2 ст.27, п.1, ч.2, ст.26, п.2, ч.2, ст.26, п.3,

ч.2, ст.27

РЕШЕНИЕ об отказе в осуществлении кадастрового учета Выявлено:

Необходимые для кадастрового учета документы по содержанию не соответствуют требованиям ст.38 Федерального закона «О государственном кадастре

28

недвижимости» от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ, а именно: межевой план составлен с нарушением приложений к Приказу Минэкономразвития «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» № 412 от 24.11.2008 г., так как:в реквизите 2 раздела «Сведения об образуемых земельных участках и их частях» отсутствует обозначение земельного участка.

Всоответствии с п. 81 вышеуказанного приказа обозначение исходных земельных участков, прекращающих существование частей земельных участков и прекращающих существование характерных точек границ, на Чертеже отображается курсивом с подчеркиванием.

ВСодержании не полностью указано наименование раздела «Чертеж земельных участков и их частей».

Вреквизите 1 раздела «Сведения об образуемых земельных участках и их частях» (лист 8) характерная точка н1 указана дважды.

Вмежевом плане, в Решении о разделе земельного участка, в Согласии Главного управления Министерства внутренних дел РФ Нижегородской области на беспрепятственный проход и проезд некорректно указан кадастровый номер земельного участка.

Значение координаты исходного земельного участка (точка 45) с кадастровым номером 52:18:0030257:10 не соответствует сведениям государственного кадастра недвижимости. Площадь образуемого земельного участка с обозначением: ЗУ2, полученная по координатам (74396 кв.м.), не соответствует площади, указанной в межевом плане (74393 кв.м.)

Одна из границ образуемого земельного участка с обозначением: ЗУ2 земельного участка в соответствии с кадастровыми сведениями, пересекает одну из границ другого земельного участка, а именно:

Присутствует наложение на земельный участок с кадастровым номером 52:18:0030257:4, расположенный по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Канавинский район, Московское шоссе, 294 «Б», образующимся земельным участком: ЗУ2.

Присутствует наложение на земельный участок с кадастровым номером 52:18:0000000:203, расположенный по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Канавинский и Московский район, Московское шоссе, от ул. Гордеевская до 407 км федеральной трассы Москва-Нижний Новгород образующимся земельным участком: ЗУ2.

Границы образуемых земельных участков не совпадают с границей исходного земельного участка. В соответствии с Земельным Кодексом Российской Федерации № 136-ФЗ от 25.10.2001 г. при разделении земельного участка внешние границы исходного земельного участка не меняются.

Для устранения причины, послужившей основанием для принятия решения об отказе, рекомендуем Вам обратиться к кадастровому инженеру Захряпиной Т.В. для исправления вышеуказанных замечаний.

После устранения замечаний представить в филиал ФГБУ «Федеральная Кадастровая Палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Нижегородской области повторное заявление о постановке на