2888

Объект оценки, которым является незавершенный строительством мельзавод, в дальнейших расчетах рассматривался как потенциально действующее предприятие. При этом предполагалось, что в незавершенный объект будут вложены инвестиции, достаточные для его ввода в эксплуатацию.

Определение стоимости незавершенного строительством мельзавода, в перспективе как действующего предприятия, происходило в следующей последовательности:

1. Определено лучшее и наиболее эффективное использование оцениваемого объекта — мельзавод по переработке зерна мощностью 250 тонн переработки зерна в сутки.

2.Определен объем инвестиций, необходимый для окончания строительства и запуска предприятия в эксплуатацию с учетом ЛНЭИ;

3.При проведении анализа сопоставимых объектов аналог не был найден, а значит, не было возможности применить подход сравнимых продаж.

4.Анализ имущества объекта оценки показал, что оно является специализированным, поэтому в затратном подходе за базу оценки была при-

нята остаточная стоимость замещения (ОСЗ).

5.Накопленный износ зданий и сооружений был определен методом разбивки с расчетом физического, функционального и внешнего износов.

6.В доходном подходе был выбран метод анализа дисконтированного денежного потока (ДДП), как наиболее подходящий для объектов незавершенного строительства; при этом были учтены:

-повышенный риск вложения средств во вновь образуемое предприятие;

-условия развития отрасли, к которой, согласно принципу лучшего и наиболее эффективного использования, будет принадлежать строящееся предприятие;

перспективы развития будущего предприятия как среднестатистического представителя рассматриваемой отрасли.

7.При определении денежного потока (ДП) было выделено два периода: прогнозный и постпрогнозный. Постпрогнозный период определён после пяти лет деятельности, когда можно предположить, что будет достигнуто равновесное состояние производства, при котором наметится стабильный или меняющийся устойчивыми (предсказуемыми) темпами прирост денежных поступлений.

8.В расчетах был использован денежный поток, приносимый собственным капиталом инвестора после выплаты налогов и очищенный от факторов инфляции.

19

9. В условиях отсутствия информации о деятельности предприятия был применён вероятностный подход к формированию будущих ДП на основе метода имитационного моделирования Монте-Карло.

10. Была собрана статистическая информация для объекта оценки как среднестатистического представителя отрасли. Диапазон возможных значений определялся на основании рыночных данных для предприятий му- комольно-крупяной отрасли, а также данных экономических служб отдельных предприятий данной отрасли.

11. В расчетах использовали дегерминированные и стохастические переменные. Было проведено 570 розыгрышей в четыре этапа (300, 150, 80, 40), в результате которых определены: диапазон возможных значений выходного параметра (чистой текущей стоимости объекта оценки), его математическое ожидание и стандартное среднеквадратичное отклонение, а также коэффициент вариации как показатель риска неполучения расчетных величин дисконтированного денежного потока.

12.В процессе проведения многовариантных розыгрышей случайных параметров проводились проверки нормальности распределения (начиная со второго этапа) по критериям асимметрии и эксцесса. Полученное на третьем этапе распределение удовлетворяет критериям нормальности

13.Ввиду того, что одним из выходных параметров являлся риск неполучения предусмотренных проектом денежных потоков, как составляющая общей ставки дисконтирования, и при этом ставка дисконта непосред-

ственно участвовала в расчете другого выходного параметра - чистой текущей стоимости денежного потока, то многовариантные расчеты проводились с использованием безрисковой ставки плюс риск непредвиденного прекращения проекта. В результате были получены искомые величины:

-наиболее вероятная величина дисконтированного денежного потока;

-составляющая общей ставки дисконтирования - премия за риск неполучения предусмотренных проектом доходов; численное значение этого

риска cooтветствyeт коэффициенту вариации (v), равному отношению стандартного среднеквадратичного отклонения (σ) к математическому ожиданию - чистой текущей стоимости денежного потока (NPVcp):

ν = σ / NPVcp,

ν=10 370 / 66209 = 0,16 (16%)

В результате общая ставка дисконтирования составила следующую величину:

R=11,5+5+16=32,5%,

где: 11,5 - безрисковая ставка дисконта, % (ставка по валютным депозитам на дату оценки);

5 - суммарный риск непредвиденного прекращения реализации проекта и вхождения объекта на рынок, %; при оценке рыночной стоимости

20

для имперсонального участника рекомендовано данную поправку на риск ограничить 5%;

16 - риск неполучения прогнозируемого денежного потока, % (величина, рассчитанная в данной главе).

14.Окончательный расчет стоимости объекта оценки был получен путем дисконтирования наиболее вероятного денежного потока по полученной ставке (R = 32,5%), соответствующей этому потоку.

15.Был сделан вывод, что наиболее применимым способом в оценке незавершенного строительством мельзавода является доходный подход, поскольку он отражает интересы покупателя. Это было учтено при назначении весовых коэффициентов в процессе согласования результатов.

Полученную таким образом величину стоимости считали наиболее вероятной ценой, по которой объект перейдет от покупателя к продавцу при соблюдении условий чистой сделки, то есть, его рыночной стоимостью.

Взаключении диссертации по результатам проведенных исследований автором делаются следующие выводы:

-объект HC является имуществом, на которое действующее гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на него; гражданское законодательство не накладывает ограничений на оборотоспособность ОНС;

—объем незавершенного строительства на протяжении последних лет в физическом выражении практически не уменьшается; ОНС подвержены интенсивному физическому износу, что приводит к обесцениванию капитальных вложений;

-при достаточном законодательном обеспечении объектов HC, как недвижимого имущества, они активно не обращаются на рынке, а значит, не находят эффективного собственника;

-преобладающая практика применения только затратного подхода в оценке объектов HC не соответствует рыночным условиям и требует использования иных подходов и баз оценки, что позволило бы активизировать рынок объектов незавершенного строительства; предлагаемые методики не решают вопрос о классификации и базах оценки ОНС и рекомендуют оценивать ОНС только на основании затрат, совершенно не учитывая рыночный аспект и будущую доходность объектов незавершенного строительства;

-объекты незавершенного строительства с точки зрения экономической оценки имеют существенные особенности, что требует создания собст-

венной методики оценки ОНС;

-разработанная автором методика предусматривает использование трех подходов к оценке; при этом учитывается рыночный аспект и будущая доходность ОНС;

21

-в разработанной методике предусматривается оценка ОНС, в перспективе как действующего предприятия и как объекта доходной недвижимости;

-в доходном подходе в условиях неопределенности предлагается метод имитационного моделирования Монте - Карло для определения наиболее вероятной величины денежного потока и риска его неполучения как самой весомой составляющей ставки дисконтирования;

-предложенный метод прогнозирования денежного потока и соответствующей ему ставки дисконтирования, по мнению автора, менее субъективен по сравнению с традиционными методами и является наиболее приемлемым для оценки объектов незавершенного строительства в условиях неопределенности;

-предложенная методика апробирована на примере расчета рыночной стоимости незавершенного строительством мельзавода мощностью 500 тонн переработки зерна в сутки;

-предложенная и апробированная методика позволяет получить более обоснованную рыночную стоимость объектов незавершенного строительства с учетом интересов будущего инвестора, что будет способствовать активизации инвестиционной деятельности в сегменте рынка объектов HC и сокращению объемов незавершенного строительства.

ПЕРЕЧЕНЬ РАБОТ, ОПУБЛИКОВАННЫХ АВТОРОМ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

1.Мжельская И.В., Мжельский М.Б., Мальцев А.А. Экспресс-анализ инвестиций для жилищного строительства//Директор. - 1996. - № 1-2. - с.6772.

2.Мжельская И.В. Экономика недвижимости. Методические указания: СГАПС. - Новосибирск - 1997. - с. 1-65.

3.Мжельская И.В. Анализ и проблемы объектов незавершенного строительства. Материалы 5-го международного семинара - совещания «Прогнозирование развития регионального строительного комплекса». - Новосибирск. -1998. - с. 28-34.

4.Мжельская И.В. О классификации и базах оценки объектов незавершенного строительства. Проблемы переходной экономики России //Сборник научных трудов: НГУ. - Новосибирск. -1999. - с. 100-104.

5.Мжельская И.В. Незавершенное строительство: анализ и проблемы. Проблемы переходной экономики России.//Сборник научных трудов: НГУ, - Новосибирск. - 1999. - с. 73-78.

6.Мжельская И.В. Особенности оценки объектов незавершенного строительства. Тезисы региональной научно-практической конференции ТРАНССИБ - 99. - Новосибирск. - 1999. - с. 102-103

22

7.Мжельская И.В. Особенности оценки объектов незавершенного строительства. Материалы региональной научно-практической конференции ТРАНССИБ-99. - Новосибирск. - 1999. - с. 186-190.

8.Мжельская И.В. Учет рисков и неопределенности при оценке рыночной стоимости объектов незавершенного строительства. Материалы научнометодической конференции «Учет рисков и определение ставки дисконтирования». - M. - 2000. - с. 77-80.

9.Мжельская И.В. Применение вероятностного подхода в оценке рыночной стоимости объектов незавершенного строительства. Материалы к 3- й международной научно-практической конференции «Менеджер XXI

века». - Новосибирск. - 2000.

10.Мжельская И.В. Экономическая оценка объектов незавершенного строительства в рыночных условиях. Материалы к 3-й международной научно-практической конференции «Менеджер XXI века». - Новосибирск. - 2000. -с. 92-93.

11 .Mzhelskaya I. V., Mzhelsky M.B. The probabilistic approach to cash flow forming for income method of an estimation of an uncompleted by construction objects. Материалы 3-го Российско-Корейского международного научного симпозиума KORUS-99. - Новосибирск. -1999. - с. 136.

23