2628

С целью выяснения влияния социально-экономического положения жителей города Иваново на качество жизни нами было проведено социологическое исследование, которое позволяет сделать следующие выводы: большинство респондентов (59,9%) оценивают свое материальное положение как плохое и очень плохое, 78,1% зарабатывают недостаточно для необходимых семье покупок, у 86,6% жилищные условия не соответствуют мировым стандартам, 83,9% хотели бы улучшить свои жилищные условия, но 57,7% из них не хотят брать кредиты в банке для этих целей (45,9% не верят в стабильность кредита), 57,8% отказываются брать кредит у Агентства по ипотечному кредитованию при администрации города (38,5% мотивируют это тем, что администрация не является гарантом), а выгоднее всего вкладывать имеющиеся средства в валюту (49,9%).

Таким образом выяснилось негативное отношение респондентов к кредитам как из Агентства по ипотечному кредитованию, так и из банков, объясняя это тем, что не верят в стабильность кредитов и опасаются роста цен на жилье. Поэтому необходимы серьезные меры по возвращению доверия населения к кредитам и к финансово-кредитным институтам.

Для этого необходимо дальнейшее развитие системы жилищного финансирования (рис. 1). Поскольку многие ее элементы носят обобщенный характер и на переходном этапе могут применяться сразу несколько источников финансирования, в данной работе рассматривается участие некоторых из приведенных на рис.1 кредитно-финансовых механизмов в обеспечении граждан жильем (ипотечное жилищное кредитование, система стройсбережений).

η

В Ивановской области в 1999 г. было принято решение о создании рабочей группы по разработке нормативных правовых актов с целью развития системы ипотечного жилищного кредитования и, в первую очередь - Закона Ивановской области об ипотечном кредитовании жилищного строительства и активно начали формировать свои региональные системы внедрения ипотечного жилищного кредитования с учетом местных особенностей. Это говорит о том, что в области сейчас создаются благоприятные условия для развития ипотечного кредитования жилья, разрабатывается и внедряется оригинальная "ивановская" модель ипотеки, учитывающая специфические особенности региона (рис.2).

Для определения средней доступности жилья по ипотечной модели кредитования предлагается использовать следующие показатели.

1. Рассчитывается минимальный доход заемщика (Vmin), необходимый для получения кредита. Для этого определяется ежемесячный платеж P заемщика по кредиту. В расчете учитываются два элемента: 1)процент - доход на инвестированную кредитором основную сумму и 2)возмещение капитала - возврат или возмещение инвестированной кредитором основной суммы (формула 2).

(2)

где К - величина ипотечного кредита; n - срок кредитования;

i - процентная ставка.

2.Ежемесячный доход заемщика исходя из 30-ти процентной доли платежей определяется по формуле 3:

(3)

Использование этого подхода позволяет наиболее точно рассчитать необходимые при кредитовании суммы.

В работе были проведены расчеты, в которых отражались следующие показатели: квартиры с распределением их по категориям, цена и средняя цена квартир, размер предполагаемого кредита, срок кредита, процентная ставка, предполагаемые ежегодный платеж, ежемесячный платеж, ежемесячный доход. Требуемый минимальный ежемесячный доход составил 2576,2 руб. при условии кредитования на срок 15 лет под 11% годовых; максимальный - 4090,5 руб. на срок 10 лет под 18% годовых.

15

Данные же опроса показали, что средняя заработная плата респондентов составляет 1256,4 руб., что даже несколько ниже средних значений по городу - 1349,3 руб., т.е. для основной массы населения в современных условиях использование ипотечного кредитования пока не реально, но существует группа граждан (около 13%), которые могли бы этим воспользоваться. Наиболее перспективными участниками ипотечного жилищного кредитования можно считать ИТР, военнослужащих, предпринимателей и рабочих.

Следующим рассматриваемым нами механизмом финансирования жилищного строительства является широко применяемая в европейских странах инвестиционно-финансовая система взаимного кредитования граждан (система стройсбережений), при которой они имеют возможность накапливать средства на строительство, реконструкцию или приобретение жилья в специализированных финансовых институтах (стройсберкассах) с последующим получением долгосрочного кредита на эти цели в размере, примерно соответствующем сумме накоплений.

С учетом опыта развития этой системы в развитых странах, нами была сделана попытка представить свою модель (рис. 3)

В работе были сделаны расчеты по определению экономической эффективности рассматриваемых систем ипотечного жилищного кредитования и стройсбережений. Результаты выполненных расчетов свидетельствуют о высоком уровне эффективности внедрения инвестиционных проектов, которые являются одними из возможных способов в решении жилищного вопроса (табл.

3).

В сложившихся условиях наиболее предпочтительным и в значительной мере отражающим интересы населения является система стройсбережений. Она является перспективным направлением, которое может быть использовано для решения наиболее сложной социальной проблемы - проблемы обеспеченности жильём не только состоятельных граждан, а прежде всего людей со средним достатком.

17

-метод расчета чистого приведенного эффекта (NPV, ЧДД);

-метод расчета индекса рентабельности (PI, ИД);

-метод расчета нормы рентабельности инвестиций (IRR, ВНД).

Адля оценки привлекательности инвестиционного проекта, которая заключается в определении уровня его доходности (нормы прибыли), различают два основных подхода, в соответствии с которыми указанные методы разделяют на две группы:

1.Простые (статические) методы;

2.Методы дисконтирования.

Метод расчета чистого приведенного эффекта (метод чистой сегодняшней ценности) получил наиболее широкое распространение при оценке капиталовложений и характеризует абсолютный результат процесса инвестирования и рассчитывается как разность дисконтированных к одному моменту времени потоков доходов и расходов инвестиционного проекта:

(4)

где CFIF1 - денежный приток в период t; CF0F1 - денежный отток в период t;

r - ставка дисконтирования; и— срок реализации проекта.

Учитывая характерные особенности жилищного строительства, необходимо выделить региональные факторы, которые существенно влияют на процесс инвестирования строительства жилья. К таким факторам можно отнести:

1.Местную законодательную базу.

2.Институциональные факторы, формирующие инфраструктуру строительства жилья.

3.Макроэкономические условия и финансовые факторы.

4.Кредитно-фискальные факторы.

5.Местные социально-политические факторы.

Платежи по возмещению ипотечного кредита в любой форме являются дополнительным источником прироста чистой прибыли от инвестиционной деятельности строительной фирмы и могут быть учтены в виде дополнительного слагаемого в формуле 5.

где Bi - объем CMP на вводимых жилых домах в t-м году; Ci - себестоимость CMP вводимых жилых домов в t-м году; Ki - капитальные вложения в жилищное строительство;

Ji - финансовые поступления в виде займов и т.д.;

Ei- финансовые платежи - налоги, обслуживание долга, проценты, дивиденды и т.д.

J'ι- платежи по погашению ипотечного кредита в t-м году.

18

Резерв повышения эффективности инвестиций означает неиспользованную возможность ее дальнейшего увеличения. В изыскании резервов увеличения эффективности инвестиций заинтересованы как инвесторы, так и подрядчики. Интерес заказчиков (инвесторов) сопряжен с относительным расширением возможностей использования имеющихся инвестиций, интерес же подрядчика связан с дополнительными возможностями благодаря росту отдачи единовременных затрат.

ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ ОПУБЛИКОВАНЫ СЛЕДУЮЩИЕ РАБОТЫ:

1. Шлыкова М.В., Бузырев В.В., Закинчак Г.Н. Формирование инвестиционной политики в жилищном строительстве региона. Иваново, 1998. (9,98 п.л.)

2.Шлыкова М.В., Бузырев В.В. Формирование рыночного механизма жилищного строительства в условиях нестабильности.// Научно-практический вестник "Энергия".- Воронеж,1999. - №1-2. (0,44 п.л.)

3.Шлыкова М.В.Формирование организационно-экономического механизма жилищного строительства в рыночных условиях в депрессивном регионе.// Научно-практический вестник "Энергия". - Воронеж, 1999. - №3. (0,19п.л.)

4.Шлыкова М.В., Бузырев В.В. Об эффективности жилищного строительства

вдепрессивном регионе в современных условиях.// Сборник тезисов III международного конгресса "Эффективность инвестиций в новое строительство

иреконструкцию" 9-10 февраля 2000г. - Новосибирск, 2000.

5.Шлыкова М.В. Жилищный вопрос и пути его решения для города Иваново // Труды Вольного экономического общества России. - Москва, 2000. - т. 23. (0,25 п.л.)

6.Шлыкова М.В., Бузырев В.В., Болотников Г.И. Влияние социальноэкономического положения жителей крупного города на качество жизни // Научно-производственный вестник «Энергия». - Воронеж, 2000 г. - №2. - 0,25

п.л.

7.Шлыкова М.В. Некоторые подходы развития инвестиционно-строительной

ижилищной сферы. Современные проблемы экономики и управления народным хозяйством: Сб. науч. ст. асп. СПбГИЭУ. Вып. 7 / Отв. ред. А.К. Казанцев. - СПб.: СПбГИЭУ, 2000. (0,19 п.л.)

8.Шлыкова М.В. Об организации системы ипотечного кредитования в депрессивном регионе // Научно-практический вестник "Энергия". - Воронеж, 2000. - №3. - (0,36 п.л.)

9.Шлыкова М.В. О взаимодействии жилищного вопроса и качества жизни населения // Научно-практический вестник "Энергия". - Воронеж, 2001. - №1.

(0,44 п.л.)

10. Шлыкова М.В. Депрессивный регион: понятия, проблемы, решения // Научно-практический вестник "Энергия". -Воронеж,2001.-№2.-036пл.

Подписано в печать 21.09.01.

Формат60х84'/,6. Печ. л. /,О. Тираж 90 экз. Заказ 526. ИзЖ СПбГИЭУ. 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, 31