2351

9

При этом отбор факторов инвестиционной стоимости промышленных зданий, осуществлен на основании экспертного опроса с использованием методов системного анализа, в частности, принципа Парето, согласно которому из множества факторов, влияющих на стоимость недвижимости, отбираются только те, для которых не выполняется следующее неравенство:

В результате экспертами были отобраны факторы, оказывающие по их мнению наибольшее влияние на формирование инвестиционной стоимости промышленных зданий, которые были сгруппированы следующим образом:

-экономические факторы (объем оцениваемых прав);

-технические факторы (архитектурно-конструктивные решения, объемно-планировочные решения, износ здания);

-внешние факторы (местоположение, наличие коммунальных услуг, экологические факторы).

Для определения количественного показателя привлекательности

варианта инвестирования, отобранным факторам на основании экспертного опроса придают удельные веса в зависимости от отраслевой принадлежности будущего предприятия, а также с учетом базовой инвестиционной стратегии. Далее каждому фактору присваивается

10

инвестирования получают путем умножения рейтинга рассматриваемого варианта по каждому фактору (по шкале от 1 до 10) на удельный вес фактора. Сумма взвешенных рейтингов всех факторов характеризует относительную привлекательность данного варианта инвестирования в баллах:

-1-4 балла - низкая привлекательность;

-4-7 баллов - средняя привлекательность;

-7-10 баллов - высокая привлекательность.

Аналогично производится рейтинговая оценка инвестиционной стоимости промышленного объекта.

Пересечение оцениваемых показателей в одном из секторов матрицы отражает целесообразность реализации замысла инвестора в условиях принятой инвестиционной стратегии:

-пересечение в секторе А позволяет сделать вывод о нецелесообразности использования данного объекта недвижимости для реализации выбранного варианта инвестирования;

-пересечение в секторе С характеризует высокую степень соответствия объекта недвижимости выбранному варианту инвестирования;

-пересечение в секторе В говорит о возможности использования промышленного здания для реализации данного варианта инвестирования.

Анализируя различные варианты использования промышленных

зданий, можно сделать вывод о существовании двух типов стратегий

реализации инвестиционного замысла, связанного с их приобретением и

дальнейшим использованием:

•первый основан на получении дохода в виде рентных платежей за сдаваемые в аренду производственные площади;

•второй предполагает организацию предприятия по выпуску некой продукции с размещением в данном здании соответствующего

11

технологического оборудования и получение дохода от реализаций выпускаемой продукции.

На основании принципа факторов производства, согласно

которому доходность производственной системы определяется

действием четырех факторов - менеджмент, труд, капитал, земля, зная чистый доход предприятия в целом и удельные веса указанных факторов, можно определить долю чистого дохода, приходящуюся на каждый из них, в том числе на здания и сооружения.

Для определения удельного веса (Уз) зданий (сооружений) в формировании дохода производственной системы при реализации одного из типов инвестиционной стратегии (см. рис. 2) автор применил метод экспертных оценок.

Проведенное исследование, основанное на обработке методами линейного программирования данных опроса 53 экспертов в области оценки недвижимости, позволили получить следующие результаты:

а) при реализации инвестиционной стратегии первого типа удельный вес зданий и сооружений в объеме дохода производственной системы составляет 60 - 75 %;

б) при реализации инвестиционной стратегии второго типа удельный вес зданий и сооружений в объеме дохода производственной системы составляет 6 - 16 %.

Более точное значение Уз может быть определено после анализа инвестиционного проекта с учетом специфики будущего предприятия и роли промышленного здания в нем.

Анализ механизмов принятия решений в сфере управления недвижимостью позволил сформировать методику оценки инвестиционной привлекательности промышленных зданий, основные элементы которой представлены на рис. 3.

привлекательности промышленного объекта недвижимости

На этапе проведения технической инвентаризации оцениваемого объекта определяется его износ. Автор предлагает подход к оценке технического состояния промышленных зданий, основанный на интеграции стоимостного и экспертного методов оценки физического износа (см. рис. 4).

Предлагаемый метод заключается в следующем: в ходе технической инвентаризации промышленных зданий проводится диагностика технического состояния их конструктивных элементов; по данным обследования составляется дефектная ведомость, на основании которой составляется смета затрат на устранение выявленных дефектов (физического износа) конструкций.

формуле:

(2)

где ИзФ - физический износ здания, руб.;

ИiФ - физический износ i-τoro элемента здания, руб.;

Vj - объем j-τoro вида работ, необходимых для устранения дефектов i-τoro конструктивного элемента в натуральном выражении (шт., м3, и т.д.);

Cj - стоимость единицы j-τoro вида работ, необходимых для устранения дефектов i-τoro конструктивного элемента, руб.;

К = K1 х К2 х...х Kt - коэффициент, учитывающий начисления и налоговые платежи.

Использование данного подхода позволяет существенно повысить точность расчета физического износа промышленных зданий и отказаться от определения износа в процентном соотношении по удельным весам конструктивных элементов и неизбежных при этом ошибок и погрешностей. Кроме того, значение физического износа, полученное непосредственно в денежном выражении, более объективно, поскольку (в отличие от экспертного метода) не зависит от величины балансовой (восстановительной) стоимости оцениваемого объекта, а основано на данных сметной документации.

Предложенный подход также может быть рекомендован для оценки функционального износа здания, исходя из масштабов необходимой реконструкции.

Полученное значение износа И3Ф учитывается далее при определении эффективного возраста оцениваемого объекта.

Для оценки инвестиционной стоимости промышленных зданий и сооружений автор предлагает использовать следующую формулу:

завершения реализации инвестиционного проекта, определяемый по следующей формуле:

где Вэ - эффективный возраст здания на момент оценки;

T - горизонт расчета (срок реализации инвестиционного проекта); Сэ.ж. - срок экономической жизни оцениваемого здания. Эффективный возраст здания, соответствующий его физическому

состоянию, определяется по формуле:

инвентаризации;

ИзФ(н) - нормативное значение износа, т.е. рассчитанное по действующим нормам амортизационных отчислений.

Инвестиционная привлекательность промышленного здания определяется следующим образом:

а) если Си > Cp - объект обладает инвестиционной привлекательностью;

б) если Си < Cp - объект непривлекателен с точки зрения инвестирования, где Cp - наиболее вероятная цена продажи здания (рыночная стоимость).

В третьей главе «Реализация положений методики оценки инвестиционной привлекательности промышленных зданий и сооружений» рассматривается практическое использование результатов исследования, разработаны методические рекомендации по применению основных положений диссертации при подготовке и переподготовке специалистов.

Эффективность предлагаемой методики рассмотрена на примере оценки инвестиционной привлекательности производственного корпуса завода «Волна» - одного из структурных подразделений ОАО «Завод Красное Сормово».

В настоящее время предприятие «Волна» является убыточным, что связано с низким спросом на выпускаемую продукцию, потерей части рынков сбыта и, как следствие, низкой загрузкой производственных мощностей.

17

Одним из выходов в создавшейся ситуации является продажа имущества данного предприятия на открытых торгах.

Отчет по оценке инвестиционной привлекательности составлен для одного из потенциальных инвесторов на стадии разработки инвестиционного предложения, связанного с покупкой производственного корпуса завода «Волна» и созданием на его базе предприятия по выпуску современных стиральных машин марки «Siemens».

На основании результатов, полученных в ходе технической инвентаризации оцениваемого объекта, а также анализа исходных данных инвестиционного проекта, по формуле (3) была рассчитана величина инвестиционной стоимости данного объекта, которая составляет 14,8 млн. руб.

В качестве наиболее вероятной цены продажи здания в данном случае рассматривается рыночная стоимость, которая, согласно отчету по оценке рыночной стоимости, выполненному ООО «Аудит-Оценка» составляет 12,2 млн. руб.

Превышение инвестиционной стоимости здания над ценой его продажи на 2,6 млн. руб. свидетельствует о достаточной привлекательности рассматриваемого объекта в условиях принятой инвестиционной стратегии.

Таким образом, эффективность предложенной методики оценки инвестиционной привлекательности промышленных зданий и сооружений подтверждается тем, что она позволяет инвестору на основе выработанной базовой стратегии и анализа инвестиционной привлекательности объекта принять обоснованное решение по его эффективному использованию.

18

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ

1. В настоящее время недостаточно изучены механизмы выбора стратегии инвестора по приобретению и эффективному использованию промышленных объектов недвижимости, взаимосвязи между их техническими и стоимостными характеристиками; недостаточно разработаны подходы к оценке инвестиционной привлекательности промышленных зданий и сооружений.

2. Выявлены наиболее значимые факторы внешней среды, технические и экономические факторы, влияющие на величину инвестиционной стоимости промышленных зданий и сооружений.

3. Сформирован механизм выбора базовой стратегии инвестора на основе экономико-математической модели рейтинговой оценки привлекательности инвестиционных проектов, связанных с приобретением и дальнейшим использованием промышленных объектов недвижимости.

4.Предложен методический подход к оценке физического износа промышленных зданий и сооружений, основанный на интеграции стоимостного и экспертного методов, который позволяет определять оставшийся срок службы конструктивных элементов зданий с учетом затрат по устранению их дефектов.

5.Разработана методика определения инвестиционной привлекательности промышленных объектов недвижимости с учетом их технико-экономических характеристик и стратегии инвестора.

6.Даны методические рекомендации по применению основных положений диссертации при обучении студентов и подготовке специалистов в области инвестиционной деятельности предприятий.