1522

3. План проведения практических занятий

Основное назначение практических занятий – более глубокая проработка и осмысление материала, изученного на лекциях и в процессе самостоятельной работы с целью успешной подготовки к экзамену. Активная работа на практических занятиях учитывается при сдаче экзамена.

Тематическим планом предусмотрено 3 практических занятия.

11

12

Примеры заданий по разделам дисциплины.

Раздел 1. "Управление недвижимостью. Процесс управления недвижимостью. Эксплуатация и содержание объекта. Технические и эксплуатационные капитальные ремонты".

Задание 1. Ниже приведены различные функции управления. Распределите их по четырем группам, относящимся соответственно к управляющему инфраструктурой, управляющему недвижимостью, управляющему зданием, и управляющему финансовыми потоками.

Управление замыслом, то есть выбор варианта наилучшего использования земли.

Управление проектированием объекта.

Управление изготовлением – возведением, строительством как самого объекта, так и неотделимых улучшений.

Управление обращением – процессом заключения сделок куплипродажи, аренды, дарения, залога, передачи права хозяйственного ведения и оперативного управления.

Управление техническим обслуживанием и эксплуатацией. Управление капитальным ремонтом, модернизацией,

реконструкцией и реставрацией.

Управление перепрофилированием в связи с изменением целей

13

управления или внешней среды.

Управление утилизацией, сносом и захоронением.

Участие при разработке проекта здания (комплекса зданий) с целью обеспечения соответствия конструктивных и планировочных особенностей здания его будущим функциональным обязанностям.

Контроль обеспечения строительными организациями рациональной

икомплексной конфигурации санитарно-технических систем и электрических сетей.

Закупка мебели и оргтехнического оборудования, дизайн помещений, организация рабочих мест персонала.

Рациональное размещение объектов общего пользования (столовых, мест отдыха и парковки) относительно рабочих мест и организация процесса их функционирования.

Контроль обеспечения среды в организации, удовлетворяющей требуемым санитарно-гигиеническим нормам.

Организация уборки помещений, текущей эксплуатации инженернотехнического оборудования здания.

Контроль за рациональным использованием непроизводственных энергоресурсов.

Обеспечение пожарной безопасности, а также безопасности персонала, материальных ценностей, know how, путем защиты от внешних воздействий (шпионаж, вторжение посторонних лиц); контроль перемещений и доступа персонала к различным объектам.

Реконструкция и перепланировка помещений в соответствии с требованиями повышения производительности труда, меняющимися архитектурными, техническими, санитарными и эргономическими стандартами.

Организация проведения всех видов ремонтных работ и контроль их выполнения.

Взаимодействие с государственными и муниципальными структурами, выполняющими контрольные функции по отношению к организации.

Контроль расчетов за коммунальные услуги, услуги внешних сервисных служб.

Создание имиджа организации (экстерьер и интерьер здания, благоустройство прилегающей территории).

Подготовка проведения конференций, включая организацию встреч

иразмещения участников.

Руководство переездом персонала и оборудования.

Подготовка и согласование с собственником объекта бюджета и плана операционных расходов, исходя из целей владельца, контроль за исполнением.

Взаимодействие с текущими арендаторами, поиск новых арендаторов, согласование условий аренды, заключение договоров аренды.

Контроль соблюдения арендаторами условий договоров аренды.

14

Оптимизация расходов и доходов объекта.

Контроль работы службы технической эксплуатации, клининга и охраны объекта.

Взаимодействие с государственными контролирующими органами и поставщиками коммунальных услуг.

Подготовка периодической отчетности для собственника объекта. Проведение мероприятий по профилактике несвоевременной оплаты

по договорам аренды.

Выбор подрядных организаций путем проведения тендера.

Услуги по доверительному управлению на рынке ценных бумаг, позволяющие нашим клиентам с максимальной эффективностью использовать возможности фондового рынка при размещении свободных денежных средств.

Задание 2. По приведенному примеру заполните таблицу 1. Таблица 1

Профессиональные участники рынка недвижимости и виды их деятельности

−восстановление освещения;

−герметизация межпанельных стыков;

−диагностика, монтаж и ремонт систем видеонаблюдения, запирающих и абонентских устройств;

−замена кровельного покрытия, замена элементов наружного или внутреннего водостока;

−инженерные системы и оборудование - ремонт или замена (полная или частичная) внутридомовых систем тепло-, водо-, электро-, газоснабжения, канализации, вентиляции;

−обустройство входов в подъезды;

−окраска фасадов;

−обустройство входов и приямков в подвал;

−оборудование помещений для хранения инвентаря и противогололедных материалов;

−отделочный ремонт;

−ремонт балконов и лоджий с их остеклением;

−ремонт и частичная замена отдельных элементов (стропильной системы, ферм, плит);

−ремонт, замена и модернизация лифтов,

−ремонт и замена мусоропроводов;

−ремонт всех видов полов герметизация мест пересечения инженерных коммуникаций с фундаментами зданий;

−утеплительные мероприятия с целью улучшения теплотехнических характеристик ограждающих конструкций, в том числе замена оконных и балконных заполнений;

−устройство козырьков над балконами и лоджиями верхних

этажей;

−установка и укрепление флагодержателей;

−установка и укрепление домовых знаков;

−установка и укрепление уличных указателей;

−устранение подтопления.

Раздел 2. "Организация работы по управлению недвижимостью. Основные цели и принципы оценки недвижимости. Подходы, современные методы и технологии оценки собственности".

Задача.

Оценить стоимость земельного участка под строительство офисного центра методом остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Дата оценки 1 ноября 2015. Износ определяется методом срока жизни, как % от затрат на строительство. Известна следующая информация:

17

К первой цифре или к первым двум (в зависимости от номера варианта) ставки арендной платы прибавить номер своего варианта по списку в журнале (например: 1 вариант 6800, 11 вариант 6900)

Задача.

Необходимо провести оценку земельного участка под офисным зданием общей площадью 30000 м2 и полезной площадью 25000 м2. Арендопригодные площади в оцениваемом объекте сдаются по 18000

руб./м2 в год (прибавить номер своего варианта по списку к первым

двум цифрам, например, № 01 -19000, № 10 – 28000).

Анализ документации, предоставленной заказчиком, показал, что коэффициент загрузки анализируемого объекта составляет 78%, а операционные расходы – 22% от фактического валового дохода. После анализа рыночных данных определена стоимость строительства в размере

42000 руб./м2 (прибавить номер своего варианта по списку ко вторым двум цифрам, например, № 01 -42100, № 10 – 43000) и накопленный износ в размере 37,5%. Определить рыночную стоимость земельного участка.

Раздел 3. "Земельные участки как недвижимая собственность. Оценка земельной собственности, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Виды оценки собственности. Оценка стоимости жилых зданий и сооружений.Согласование результатов оценки".

Задача.

Определите согласованную стоимость по методике ранжирования критериев стоимости, если в результате оценки тремя подходами получились следующие результаты:

18

Доходный подход: 500 тыс. руб. Затратный подход: 250 тыс. руб. Сравнительный подход: 800 тыс. руб.

Прибавить номер своего варианта по списку к первым двум цифрам результатов, то есть, если номер по списку 1, значит 510,260 и т.д., если номер по списку 11, значит 610, 360, и т.д.)

Вопросы для сдачи экзамена по дисциплине:

1.Жизненный цикл объекта недвижимости.

2.Организация застройки (девелопмента) при реализации проекта развития недвижимости.

3.Изменение вида использования объекта недвижимости.

4.Обоснование решения о необходимости изменения использования недвижимости.

5.Специфика технической эксплуатации.

6.Группировка комплекса технической эксплуатации объекта недвижимости

7.Составление отчета о техническом состоянии.

8.Виды работ по капитальному ремонту.

9.Виды капитальных ремонтов.

10.Управление портфелем недвижимости (стратегический уровень управления).

11.Стратегия формирования и управления портфелем недвижимости.

12.Управление имуществом (фондами) на тактическом уровне.

13.Инвентаризация.

14.Анализ информации. Разработка возможных сценариев развития событий.

15.Расчет будущего потока денежных средств (просчет

сценариев).

16.Формирование политики в отношении имущественных

19

комплексов.

17.Поддержание отношений с пользователями недвижимости

18.Управление недвижимостью на оперативном уровне.

19.Цели и функции (назначение) оценки недвижимости.

20.Принципы оценки собственности.

21.Основные виды стоимости, используемые в оценке недвижимости.

22.Факторы, определяющие стоимость объекта недвижимости.

23.Процесс оценки. Этапы проведения оценки.

24.Оценка собственности на основе доходного подхода.

25.Метод капитализации дохода.

26.Оценка недвижимости на основе затратного подхода.

27.Оценка недвижимости на основе метода сравнительного анализа продаж.

28.Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

20