6.1. Оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная от даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов. Арендная ставка принимается средневзвешенной по результатам выполненного анализа рынка недвижимости.

6.2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости.

11

6.3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по её содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к экс-

плуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитает- Сся из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода. Операционные расходы делятся на условно постоянные, условно переменные и расходы на замещение. Каждый

из этих в дов расходов оценивается отдельно. и6.4. Пересчет ч стого операционного дохода в текущую стои-

мость объекта. Существуют два метода пересчета чистого дохода в текущую сто мость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

Кап талбзац я доходов – перевод годового чистого операционного дохода в текущую стоимость с использованием соответствующей ставки кап тал зации. Метод капитализации наиболее применим к объектам, пр носящ м доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

стоимости на дату оценкиАс использованием соответствующей ставки дисконтирования. Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Дисконтирование денежных потоков – приведение будущих денежных потоков, ожидаемых от объекта оценки, к его настоящей

7. Согласование результатов оценки. Это является процедурой определения итоговой величины стоимости объекта при которой каждому результату оценки по трем подходам присваивается определен-

ность, применимость и обоснованность полученных значений стоимости по каждому из подходов. Очевидно, что сумма весовых коэффициентов равна 1.

Затратный подход актуален для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не развит рынок, либо для объектов с незначительным износом. Сравнительный подход имеет наибольшее значение по тем объектам, по которым имеется сложившийся рынок. Доходный подход отражает ожидания инвестора на вы-

12

годы, связанные с использованием объектов оценки, т.е. коммерческих объектов.

Для согласования применяются различные методы, в том числе метод экспертных оценок, матрица анализа иерархий и др..

13